在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系深度調(diào)整的背景下，一場(chǎng)圍繞“去庫存”的攻堅(jiān)戰(zhàn)已初見成效。CRIC最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年1月末，全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅狹義庫存量降至31093萬平方米，同比降幅達(dá)11%，環(huán)比亦下降1%。這一數(shù)據(jù)標(biāo)志著自2024年四季度“止跌回穩(wěn)”政策發(fā)力以來，樓市庫存壓力持續(xù)緩解。

政策發(fā)力：從“止跌”到“回穩(wěn)”

2024年4月30日中央政治局會(huì)議首次提出“消化存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房”的調(diào)控方向，隨后9月26日進(jìn)一步明確“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入修復(fù)通道。政策組合拳包括嚴(yán)控土地供應(yīng)、優(yōu)化信貸支持、引導(dǎo)購房需求等，促使2024年四季度成交量環(huán)比上漲27%，為庫存下降奠定基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)透視：庫存下行與結(jié)構(gòu)性矛盾并存

整體趨勢(shì)：50城去化周期（按12個(gè)月測(cè)算）從2024年9月的24.05個(gè)月降至2025年1月的21.53個(gè)月，降幅達(dá)2.52個(gè)月，庫存量較峰值減少2305萬平方米。

城市分化：長(zhǎng)春、北京、南寧等城市去化周期仍超20個(gè)月，其中長(zhǎng)春高達(dá)36個(gè)月，為壓力最大城市；而成都、杭州等熱點(diǎn)城市因成交活躍，去化周期已回落至18-20個(gè)月。

區(qū)域失衡：廣州增城區(qū)、武漢東西湖區(qū)等外圍板塊庫存占比超20%，且供需錯(cuò)配顯著；南京70平方米以下酒店式公寓庫存占比近30%，投資屬性強(qiáng)導(dǎo)致去化困難。

典型案例：高庫存背后的供需邏輯

成都：庫存面積居首（2240萬平方米），但受益于核心區(qū)高端改善項(xiàng)目熱銷，2024年四季度成交量環(huán)比漲27%，去化周期僅18.8個(gè)月，成為“高庫存、高去化”的例外。

北京：庫存面積1185萬平方米，去化周期28.5個(gè)月，郊區(qū)高庫存與核心區(qū)限購政策形成矛盾，未來政策優(yōu)化空間較大。

南京：小面積公寓庫存積壓，70平方米以下產(chǎn)品占庫存總量29%，與不足10%的成交占比形成鮮明對(duì)比，凸顯投資需求退潮后的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

未來展望：從“量減”到“質(zhì)升”

當(dāng)前樓市正從“全面去庫存”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性優(yōu)化”。一方面，核心城市低風(fēng)險(xiǎn)板塊有望率先進(jìn)入供需平衡；另一方面，高庫存區(qū)域需通過產(chǎn)業(yè)升級(jí)、功能重構(gòu)等方式盤活存量。例如，廣州、武漢可通過調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，南京需引導(dǎo)商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型，以匹配居住需求。

結(jié)語

“去庫存”成效的背后，是政策精準(zhǔn)調(diào)控與市場(chǎng)自我修復(fù)的共振。盡管重點(diǎn)城市庫存壓力整體緩解，但區(qū)域分化、產(chǎn)品錯(cuò)配等問題仍待破解。未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展需在“量”與“質(zhì)”、“存量”與“增量”間找到新平衡點(diǎn)。