張愛玲曾說過，走近了才知道很陌生。有時候，咱們看樓盤，豈不也是如此？
一個新樓盤出來，能對外觀看的內容，一張報規的圖紙，一個新示范區，亦或是一段說辭。這些東西，都不足以讓所有人一次能看懂，且不說什么內部資料了。
因此，更別說很多買房人僅僅通過互聯網上幾句主觀評價來給樓盤“蓋棺定論”和做買房決策了。
本篇，胡Sir聊聊近一個月多次探訪的三個項目，聊點所見所聞和自己的一些觀點，分享給粉絲們。
01 看這幾個項目前，聊聊公攤取消的事兒
最近，取消公攤的事情，不斷在醞釀。
胡Sir簡單做了推論：
這件事不會成為新樓盤總價漲跌的影響因素，但會對青島非核心地段的二手房產生不小的沖擊。
舉個例子：
市北西部某新樓盤的一個高層戶型，總價220萬，建面110平，建筑面積單價2萬元每平。
按新規后的設計方式，90%的得房率，合到約100平的套內面積，套內單價就是2.2萬/平。
那么，如果對比周圍高層的二手次新房，同樣套內面積100平（按照之前約75%的得房率），就需要133平的建筑面積。
133平的二手房，假如按照新房建面單價的2萬元/平，大概總價約260多萬。
我們要相信一句話——多數人買房是“感性成交”，而且非常相信所謂的“數據”。
套內面積相當的情況下，總價220萬的新房和260萬的二手房，哪個更有性價比？是新房要漲價，還是二手房要去降價？
而且，新樓盤的各項產品指標和品質均占優勢的情況下，諸君會選哪個？
當然，想要實現按照套內面積計價，還得需要一套關聯的測繪方式和計算方式。
有人問，都按照套內面積計價了，為何還有新的“計算方式”？
胡Sir大膽猜測性地回復一下：
既然，之前有“不算建面、不計容”的灰白面積，難道不會再出“不算套內面積”的新計算方式嗎？
從公攤取消，而得出的推論只有一個——宏觀房價的單價有望上漲，微觀房企的設計能力亟需更高，二手房的交易難度或將更大。
02 市北出現了得房率90%+的新樓盤？
借著剛才的話題，細聊一下微觀層面的房企設計能力，聚焦一點——公攤取消之前的“得房率”概念。
按照青島的“923新規”，結合房企設計部門在“飄窗”、“空調機位和陽臺能等設備平臺”和“電梯廳”等部分的深度探索：
改善型多層、洋房的得房率有望突破120%（露臺和挑空），小高層得房率接近100%（陽臺等），高層得房率可實現90%+。
關于“贈送面積”和“得房率”這兩個可能要成為“歷史產物”的名詞，目前已然很重要。
想要真正為買房人提供更多的實用面積，需要兩個關鍵因素來實現——
其一是房企提供的贈送面積是可利用的面積；其二是房企和業主能共同改造以上可利用的面積。
可利用面積，這個詞怎么解釋？
比如，高層產品里的小面積產品，其電梯間和可拓展面積，是在消防驗收后再拿來利用。
但在樓盤交付以后，業主的實際使用能否符合消防的規定呢？
即便看起來多了一間電梯廳，但多設置的一部電梯不也增加了公攤嗎？
砸斷腿，給雙拐？
因此，高層小戶型產品，真正能拓展的面積，主要還是在陽臺和設備平臺、飄窗，其他地方存在疑慮的確不少。
就像通和悅章這種樓盤，算是高層產品里把“可利用的贈送面積”做得相對落地性強的一個典型：
建面119平，南向雙陽臺外的太陽能設備平臺在改造后，陽臺拓寬到2.3米的進深；北向空調設備平臺拓寬，把廚房面積增大；飄窗可改造。
這樣一來，通和悅章周圍的二手房，瞬間就沒有了競爭力。
不論以“套內面積”還是建筑面積來計算，悅章都能給二手房產生了“降維碾壓”。
建面99平的戶型，南向的陽臺拓寬進深、飄窗可改造，北向設備平臺有一小部分拓展空間，并沒有在“走廊”等消防驗收重點關注的地方去“瞎折騰”。
通和悅章憑借得房率高的產品，加上啟元學校校長簽約的“教育+”項目，就促使青島市北西部板塊產生新的競爭格局。