2025年春天，南京樓市扔下一顆震撼彈——3月31日，政府宣布取消執(zhí)行8年的限售政策，二手房掛牌量一天之內(nèi)暴增3000多套，房價卻跌得讓人心驚肉跳！放眼全國，樓市同樣涼意陣陣：二手房“割肉”甩賣，高層住宅淪為“貧民窟”，降首付、送補貼的救市政策像打強心針，扎下去卻沒啥動靜。
馬云當年那句“房子便宜如大蔥”像是預(yù)言，越來越像真事兒了。老百姓攥著錢袋子犯愁：這房子還敢買嗎？限購這塊樓市的最后“遮羞布”還能撐幾天？2025年的樓市，到底要往哪兒走？
樓市“泄洪”
3月31日，南京樓市迎來重磅新政——“房七條”橫空出世，最抓眼球的就是全面取消商品房限售政策。2017年，南京為防炒房祭出限售令，買房得拿證3年后才能賣，這招管了8年。
如今政策一松，市場立馬炸了鍋！據(jù)二手房平臺數(shù)據(jù)，新政發(fā)布24小時內(nèi)，南京新增掛牌房源3051套，暴漲322.6%；降價房源3237套，漲幅109.8%；漲價的房源卻只有251套，看房的人更是驟降57.5%。這場景，就像水庫開閘泄洪，房源嘩啦啦涌出來，買家卻躲得遠遠的，生怕被“踩踏”。
南京不是個例。2024年以來，全國超30個城市陸續(xù)取消限售，廣州、深圳、重慶都跟上了。2025年3月，全國出臺56條樓市利好政策，降首付、發(fā)補貼、優(yōu)公積金，樣樣都來，可市場反應(yīng)冷得像冰窖。
南京新政本想讓二手房活起來，帶點消費，順便穩(wěn)住房價，誰知供需一失衡，房價反倒往下栽。賣家急得像熱鍋上的螞蟻，降價幾十萬也賣不動；買家穩(wěn)坐釣魚臺，越降價越覺得還能再等等。這場博弈，賣家明顯撐不住。
更扎心的是居民的處境。過去買房，多少人掏空“六個錢包”，背上高額房貸，杠桿率高得嚇人——中國居民債務(wù)與可支配收入比超過150%，美國才100%不到。
2022年有人花120萬咬牙買的房，現(xiàn)在80萬都沒人接盤，資產(chǎn)縮水，月供還得還到60歲，日子過得像嚼蠟。這波拋售潮，暴露了高位接盤者的心酸：房子不再是聚寶盆，成了吞金獸，壓得人喘不過氣。
剛需“枯竭”
樓市為啥涼得這么快？核心原因是剛需沒了。過去，城市化浪潮下，農(nóng)村人往城里跑，生娃熱火朝天，房子供不應(yīng)求。如今，風向變了。
看看數(shù)據(jù)：83%的中國家庭已經(jīng)有房，住房短缺早成過去式。人口老齡化來勢洶洶，年輕人要么不婚不育，要么就生一個，住房需求像斷了線的風箏，蹭蹭往下掉。90后背著房貸喘不過氣，00后連婚都不想結(jié)，誰還敢輕易跳進買房的大坑？
收入跟不上房價，更是雪上加霜。大城市房子一平米動輒上萬，雖然首付比例降了，貸款利率也調(diào)低了，可房子總價還是座大山，普通家庭的工資哪扛得住？
一個三口之家，月入一萬多，月供六七千，日子得摳著過，哪還有錢旅游、吃大餐？有人算過賬，供房到60歲，等于半輩子給銀行打工，生活質(zhì)量直線下降。這種壓力下，買房計劃只能一拖再拖，市場交易量自然萎縮得厲害。
最要命的，是居民對樓市的信心崩了。過去，房子是“穩(wěn)賺不賠”的香餑餑，買了就能升值。現(xiàn)在，政策猛救市，降利率、發(fā)補貼，甚至“零首付+送車位”，卻像給病危患者打強心針，暴露了市場的虛弱。
銀行里，提前還貸的隊伍排到明年，寧可付違約金也要甩掉房貸這塊大石頭。老百姓的心態(tài)變了：降價越狠，越覺得還能再跌；政策越猛，越覺得樓市不行。信心比黃金值錢，可當所有人都認定房價要跌，這預(yù)期就成了自我實現(xiàn)的魔咒。
樓市新格局與遮羞布的終局
2025年的樓市，像一幅兩極分化的畫卷。一邊是大城市核心地段的房子，依然被當成“硬通貨”。南京取消限售后，核心區(qū)域房源雖然拋售多，但價格跌幅有限；京滬深更是穩(wěn)如泰山，學區(qū)房即便跌了15%，依然有人搶。
另一邊，三四線城市和偏遠區(qū)域的房子，徹底涼透。開發(fā)商推的新盤，圍擋上寫著“售罄”，實際雜草比人高；30層以上的高層住宅更慘，電梯三天兩頭壞，物業(yè)費貴得離譜，消防隱患讓人睡不著，拆又拆不起，價格跌穿地板，愣是沒人接盤。這些“老破高”正變成“貧民窟”，買房人眼睜睜看著資產(chǎn)變負數(shù)。
政策這邊，也有點黔驢技窮的意思。2020年以來，政府鐵腕調(diào)控，遏制炒房，房價漲勢被摁住，樓市漸漸回歸“房住不炒”的初衷。
可問題沒那么簡單。爛尾樓一堆，業(yè)主維權(quán)喊破喉嚨；公攤面積坑人，100平的房子實際用70平；交房時墻皮掉渣、漏水滲水，開發(fā)商還欠著一屁股債。
這些老大難問題不解決，老百姓哪敢放心買房？取消限售、降首付看似利好，實際卻像打開了潘多拉魔盒，拋售潮一波接一波，市場亂成一鍋粥。
未來，樓市往哪走？一線城市的限購，這塊最后的“遮羞布”，遲早得扯下來。南京已經(jīng)帶頭，廣州、深圳、重慶跟上，京滬深還能獨善其身多久？
預(yù)測，2025年下半年樓市可能觸底，2027年房價或微漲2%；標普更悲觀，說如果政策不夠硬，房價還得跌20-25%。
但無論漲跌，樓市格局已經(jīng)變了：核心城市“曼哈頓化”，房子保值但不暴漲；中小城市“鶴崗化”，空置房多到像鬼城。