4月25日，四川發(fā)布樓市新政《關(guān)于取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》主要明確了兩項政策，一是四川將統(tǒng)一取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，二是發(fā)布了免征土地增值稅的政策。《通知》稱，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定，納稅人建造同時滿足以下3項條件的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅：（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（二）單套建筑面積在140平方米以下；（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

四川省財政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，總體來看，《通知》較以前政策的變化主要體現(xiàn)在全省統(tǒng)一取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，稅收政策不變，保持穩(wěn)定。

普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)如何劃分？對于老百姓、房地產(chǎn)開發(fā)商以及房地產(chǎn)市場而言，這一樓市新政將帶來哪些影響？一起來看解讀。

什么是普宅與非普宅？

記者梳理此前政策發(fā)現(xiàn)，為增加普通住宅供應(yīng)，2005年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）規(guī)定，普通住宅和非普通住宅實行分類施策管理，并授權(quán)各省從容積率、單套建筑面積、實際成交價格等三個方面制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

按照國家授權(quán)，四川省普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的三項條件明確為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。簡單理解，普通住宅主要指滿足基本居住需求的住宅，價格相對符合居民的購買力，適合大多數(shù)家庭居住。非普通住宅一般具有更高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、更大的面積、更高的價格，具備居住、商業(yè)等不同的用途，比如別墅、高端公寓、花園洋房等，面積普遍都是在140平方米以上。

實行普通住宅和非普通住宅分類管理后，國家明確對普通住宅在稅收方面給予優(yōu)惠政策支持。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，且增值額未超過開發(fā)成本費用20%的，免征土地增值稅。

取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)此前已有多地調(diào)整政策

由于有了普通住宅與非普通住宅的區(qū)分，所以以往購房者在購房時，會在土地增值稅、契稅、貸款利率等方面存在差異。

而取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)早有“動靜”。2024年7月，黨的二十屆三中全會通過《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》，其中明確，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。2024年11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），明確了與取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策。

此前，上海、北京、深圳、廣州均已宣布取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜冶硎荆∠黝愊拗菩源胧⑼苿臃康禺a(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的積極預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

四川樓市新政稅收優(yōu)惠政策如何執(zhí)行？

根據(jù)《通知》，四川明確全省統(tǒng)一取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。《通知》還提到了土地增值稅政策。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定的土地增值稅免征政策優(yōu)惠對象為普通住宅，那么取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，稅收優(yōu)惠政策如何執(zhí)行？

此前發(fā)布的《公告》規(guī)定，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，需要繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅免征優(yōu)惠，并授權(quán)省級政府明確政策具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

省財政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，相較以往，四川省土地增值稅政策沒有變化。取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)之前，符合標(biāo)準(zhǔn)的可以免征土地增值稅；取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)之后，《通知》明確的三項免稅條件與四川省原普通住宅標(biāo)準(zhǔn)完全一致，對有關(guān)市（州）此前依規(guī)確定的條件與《通知》不一致的，授權(quán)市（州）人民政府確定是否繼續(xù)執(zhí)行，保持了四川省房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)穩(wěn)定。

比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造某住宅小區(qū)，該住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，在土地增值稅清算時，對于其中單套建筑面積在140平方米以下且實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的住宅，如增值額未超過開發(fā)成本費用20%的，在以前年度可免征土地增值稅，在《通知》出臺后，可繼續(xù)享受免征政策。

此外，按照國家規(guī)定，高級公寓、別墅、度假村不能享受前述土地增值稅免征政策。針對網(wǎng)友關(guān)注的“公寓是否受政策影響”問題，省稅務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，如果公寓的性質(zhì)是商業(yè)而非住宅（例如許多40年產(chǎn)權(quán)的公寓），就不在本次新政覆蓋范圍內(nèi)；如果公寓的性質(zhì)是住宅（例如有一些70年產(chǎn)權(quán)的公寓），則參考政策明確的三個條件，如果符合條件就可以免征土地增值稅。