經(jīng)歷了數(shù)年深度調(diào)整后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)于2025年迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從一線城市房價(jià)回暖到三四線城市持續(xù)承壓，從政策密集落地到供需關(guān)系重構(gòu)，房價(jià)能否“再漲起來”的答案已不再是非黑即白。結(jié)合最新數(shù)據(jù)與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，房價(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性分化、政策驅(qū)動(dòng)修復(fù)、長期回歸居住本質(zhì)”三大特征。

一、政策驅(qū)動(dòng)：止跌回穩(wěn)成為主基調(diào)

2024年下半年以來，中央明確將“止跌回穩(wěn)”列為樓市核心任務(wù)，政策工具箱持續(xù)發(fā)力：

降成本：首套房利率降至3.6%以下，首付比例最低15%，契稅下調(diào)至1%-2%，顯著降低購房門檻；

松限購：四大一線城市全面取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，非戶籍購房限制大幅放寬；

保房企：通過“白名單”制度定向輸血優(yōu)質(zhì)房企，2025年一季度房企到位資金同比降幅從17%收窄至3.7%，土地溢價(jià)率回升至18.4%。

政策效果已初步顯現(xiàn)：2025年3月，70城新房價(jià)格上漲城市增至24個(gè)，一線城市二手房價(jià)格環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，北京、上海、深圳漲幅分別為0.5%、0.4%和0.3%。中信證券指出，若政策在4-5月窗口期進(jìn)一步加碼（如降息、擴(kuò)大存量房收儲(chǔ)），房價(jià)止跌趨勢(shì)將加速確立。

二、區(qū)域分化：核心城市領(lǐng)漲，低能級(jí)城市承壓

1. 一線及強(qiáng)二線城市：稀缺性與產(chǎn)業(yè)支撐下的結(jié)構(gòu)性上漲

核心地段抗跌：北京西城學(xué)區(qū)房均價(jià)10萬元/㎡，雖較峰值跌18%，仍顯著高于非學(xué)區(qū)房6.5萬元/㎡的水平；深圳因土地稀缺、人口持續(xù)流入，2025年一季度新房價(jià)格環(huán)比上漲0.36%，核心區(qū)域漲幅或達(dá)5%。

高端改善型住宅受追捧：150㎡以上大平層因稀缺性成為資金避險(xiǎn)標(biāo)的，杭州未來科技城、武漢光谷等數(shù)字經(jīng)濟(jì)集群區(qū)房價(jià)逆勢(shì)上漲。

2. 三四線城市：人口外流與庫存壓力下的長期調(diào)整**

2024年百強(qiáng)縣房價(jià)平均下跌12%，河北某縣城房價(jià)腰斬至4500元/㎡，山東臨沂二手房成交周期長達(dá)23個(gè)月；

僅長三角、珠三角1小時(shí)通勤圈的三線城市（如嘉興、佛山）因承接外溢需求，房價(jià)微漲3%，其余區(qū)域仍處下行通道。

三、需求重構(gòu)：從“投機(jī)驅(qū)動(dòng)”到“真實(shí)居住”

1. 租賃市場(chǎng)分流購房需求

政府投入2萬億資金收儲(chǔ)200萬套存量房轉(zhuǎn)為保租房，租金僅為市場(chǎng)價(jià)60%。北京租戶可享學(xué)區(qū)權(quán)益，租房成本較月供節(jié)省50%，顯著削弱剛需購房緊迫性。

2. 人口結(jié)構(gòu)變化壓制房價(jià)天花板

城鎮(zhèn)化率接近65%，新增住房需求每年減少200萬套；

老齡化加速，適老化改造需求上升，而95后購房意愿下降，更傾向“租房+投資”模式。

3. 買方邏輯轉(zhuǎn)變

購房者從“追漲殺跌”轉(zhuǎn)向理性決策：

剛需群體優(yōu)先選擇現(xiàn)房、地鐵1公里內(nèi)次新房，避開容積率超5.0的高密度小區(qū)；

投資者聚焦核心城市地鐵口小戶型，要求租金覆蓋月供70%以上，并設(shè)置15%跌幅止損線。