天津樓市正上演一場產(chǎn)品的“極致較量”！

小戶型在空間效率上挑戰(zhàn)極限，大戶型在居住體驗(yàn)上突破邊界，新舊產(chǎn)品的代際差異與一二手房的市場分化，正在重塑天津樓市的競爭格局。

新房產(chǎn)品兩頭發(fā)力

天津新房市場正呈現(xiàn)“啞鈴型”結(jié)構(gòu)——一方面，小戶型瞄準(zhǔn)剛需與剛改客群，在80-90㎡區(qū)間內(nèi)挖掘“多一室”，三室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品占比越來越高；另一方面，建面約120㎡以上的大戶型，向“低密化、場景化”深度進(jìn)化，容積率≤1.5的大平層、疊拼、洋房社區(qū)成為改善客群首選。

小戶型功能“超載”，贈送面積成“神助攻”。

新規(guī)范下，陽臺半贈送、設(shè)備平臺改造等設(shè)計(jì)讓小戶型得房率大幅提升。

• 河?xùn)|區(qū)的金地清峯上，建面約97㎡的3室2廳2衛(wèi)，客廳面寬約7.2米，還可隔出一個臥室，實(shí)現(xiàn)四室兩廳兩衛(wèi)。
• 津南海教園的保利西棠和煦，建面約86㎡的3室2廳2衛(wèi)，南向三開間面寬達(dá)約10.1米，客廳開間就做到了約4米，小戶型、大尺度。

 

（保利西棠和煦建面約86㎡戶型圖）

• 津南海教園的中海長林郡，建面約80㎡的戶型做到了3室2廳1衛(wèi)，空間利用高效，剛需實(shí)用，實(shí)現(xiàn)“小面積大功能”。

 

（中海長林郡建面約80㎡戶型圖）

大戶型競爭轉(zhuǎn)向“容積率戰(zhàn)爭”與“生活方式定制”，通過極致尺度、功能復(fù)合化重塑改善居住體驗(yàn)。

• 南開區(qū)的中海津華玖章，建面約186㎡的4室2廳3衛(wèi)，打造“巨廳+多衛(wèi)”格局，約60㎡LDKB一體化空間，滿足家庭社交與宴請需求；偶數(shù)層外掛式陽臺橫跨主臥、次臥及客廳，形成270°環(huán)幕采光面，兼具觀景與休閑功能，實(shí)現(xiàn)空間尺度革命。

 

（中海津華玖章建面約186㎡戶型圖）

• 東麗區(qū)的中交海河璽二期，建面約217㎡4室2廳3衛(wèi)的高層戶型，客廳開間達(dá)到7米，南向總面寬達(dá)約14米，開放式陽臺長度可達(dá)約10.85米，橫跨客廳和老人房。雖是高層產(chǎn)品，卻能超尺度戶型打破傳統(tǒng)高層的擁擠感。
• 濱海新區(qū)第五大街的萬科東廬，打造建面約150-265㎡的大戶型，通過寬廳設(shè)計(jì)（最大7.2米開間）、南北雙陽臺（贈送半面積）、主臥套房獨(dú)立玄關(guān)，平衡「尺度感」與「性價比」，填補(bǔ)區(qū)域高端產(chǎn)品空白。

 

（萬科東廬建面約137㎡戶型圖）

這種兩極分化的本質(zhì)，是需求結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整。樓市進(jìn)入新發(fā)展階段，購房者對“空間功能性”、“居住舒適度”的要求顯著提升。剛需不再滿足于“有房住”，而是追求“住得好”；改善客群更愿為“低密環(huán)境”、“戶型創(chuàng)新”買單。

新規(guī)范驅(qū)動新變革

2025年，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)首次被寫入兩會工作報告，其中明確提出，要完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)“安全、舒適、綠色、智慧”的高品質(zhì)住房。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也積極響應(yīng)，多次提及“好房子”的建造標(biāo)準(zhǔn)。比如，在正在修訂的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中，計(jì)劃將住宅層高從以往常見的2.8米提升至不低于3米，這有助于提升居住品質(zhì)，滿足多樣化居住需求，進(jìn)而推動房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

2024年《天津市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》落地至今已近一年，天津樓市已經(jīng)完成了一輪品質(zhì)躍升。