1. 數據表現：城市與區域深度分化
(1) 三四線城市：價格持續承壓
整體趨勢：約30%的三四線城市二手房價較2021年高點下跌超30%，部分城市（如鶴崗、阜新等）部分房源成交價接近或略低于2016年水平（數據來源：貝殼研究院2025年一季度報告）。
典型案例： 東北某地級市：非核心區二手房均價約4500元/㎡，較2021年下跌35%，與2016年價格持平。 中西部某三線城市：遠郊區域二手房成交周期超12個月，議價空間擴大至10%-15%。
(2) 二線城市：核心區抗跌，外圍持續調整
核心區域：成都、杭州等城市核心區二手房均價仍高于2016年水平20%-30%，但漲幅收窄。
外圍區域：武漢、合肥等城市非核心板塊部分房源成交價較2021年下跌25%-40%，接近2018-2019年水平。
數據參考：南京江北新區某次新房小區，2025年4月成交價約3.2萬元/㎡，較2021年高點（4.5萬元/㎡）下跌28.9%。
(3) 一線城市：分化加劇，郊區承壓
核心地段：北京海淀、上海浦東等學區房及改善型房源價格保持穩定，同比微漲1%-3%。
郊區及老舊小區：深圳龍崗、上海閔行等區域二手房成交價較2021年下跌15%-20%，部分“老破小”房源價格回歸至2019年水平。
數據對比：廣州增城某次新房2025年4月成交價約2.8萬元/㎡，較2021年（3.6萬元/㎡）下跌22.2%。
2. 回調驅動因素（截至2025年4月）
(1) 長期供需失衡
庫存壓力：部分二三線城市新房去化周期超20個月，二手房掛牌量持續高位（如重慶、青島等城市掛牌量超30萬套）。
人口流出：東北、中西部非核心城市人口持續流出，購房需求萎縮。
(2) 政策與經濟環境
政策調整：2024年起部分城市放寬“認房認貸”，但市場信心恢復緩慢。
收入預期：居民可支配收入增速放緩，購房能力下降，部分買家轉向租房市場。
(3) 資產配置轉移
投資屬性弱化：二手房流動性降低，部分投資者拋售資產，轉向黃金、理財等低風險標的。
3. 數據對比注意事項
統計口徑差異： 部分機構采用“中位數”而非“平均數”，可能低估價格波動（如北京2025年4月中位數房價同比下跌12%，但平均數因核心區高價房影響僅下跌5%）。 網簽價與實際成交價存在差異（如上海、深圳等城市“陰陽合同”減少，數據真實性提高）。
時間維度：2016年房價基數低（棚改貨幣化推動），當前回調幅度需結合歷史周期分析。
4. 客觀數據參考
70城房價指數（2025年3月）： 二手房價環比下跌城市占比72%，同比下跌城市占比58%。 一線城市環比跌幅收窄至0.3%，二三線城市環比跌幅0.8%-1.2%。
重點城市案例： 鄭州：非核心區二手房成交價較2021年高點下跌42%，接近2017年水平。 蘇州：工業園區二手房均價同比上漲5%，但吳中區部分房源下跌30%。 成都：近郊區域（如雙流）二手房成交周期延長至8個月，議價空間達8%-10%。
總結
截至2025年4月，二手房價格回調主要集中在三四線城市及一二線非核心區域，核心地段資產仍具韌性。
“跌回8年前”僅適用于部分城市特定區域（如東北、中西部非核心三四線城市），一線城市及強二線核心區房價仍高于2016年水平。
購房建議：需結合本地政策、產業規劃及自身需求，避免盲目套用宏觀結論。建議關注住建部門備案數據或第三方機構（如貝殼、中指）實時監測報告。