氣溫回暖，省城房地產(chǎn)市場迎來傳統(tǒng)意義上的“小陽春”，二手房買賣雙方都期待借助市場慣性升溫達成交易。最新數(shù)據(jù)顯示，全國多地二手房市場呈現(xiàn)掛牌量持續(xù)攀升的狀態(tài)，與此同時，太原市場呈現(xiàn)出前所未有的分化特征：一方面，很多優(yōu)勢不足的房源，不得不“以價換量”；另一方面，部分稀缺優(yōu)質(zhì)房源價格逆勢上漲。
省城業(yè)內(nèi)人士稱目前的市場格局，標志著房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場深刻的價值重構(gòu)。房地產(chǎn)市場普漲時代已終結(jié)，一個更加理性、供需品質(zhì)升級的市場正在成形，而在省城太原，新房成交占比大幅縮水，二手房成為市場主角，在這當中，優(yōu)質(zhì)二手房的稀缺價值正從成交價格的堅挺及逆漲中彰顯無遺。
在此背景下，價格堅挺并暗漲的二手房有何具象特征？省城房地產(chǎn)市場成交價值邏輯發(fā)生了怎樣的變化？山西晚報記者深入調(diào)查了解，為您解析當前省城二手房市場的真實狀況。
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樓市結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn) 二手房占比超過新房
2025年一季度，全國二手房市場掛牌量持續(xù)攀升。根據(jù)58安居客研究院發(fā)布的《2025年3月百城二手房市場月報》，3月，百城二手房掛牌量255.49萬套，同比去年增長22.7%；其中，一線城市中深圳增幅最大，達65.7%；新一線城市中西安增幅最大，達39.8%，南京則出現(xiàn)同比下跌；二線城市中泉州增幅最大，達182.7%，常州同比下跌，太原則同比增長44.8%。
與掛牌量激增相對應的是，在價格適度回調(diào)的刺激下，二手房成交量出現(xiàn)明顯回升。根據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年3月，監(jiān)測重點14城二手住宅成交137735套，環(huán)比上升65.2%，同比上漲34.0%；前3月重點14城成交量為316222套，較去年同期上升29.7%。報告指出，隨著居民對美好住房品質(zhì)的期待以及鼓勵改善性需求釋放，預計未來全國掛牌量仍有穩(wěn)步上升空間。
目前，省城樓市中的二手房成交占比已遠超新房成交占比，新房成交空間壓縮、存量房即二手房將成市場主要產(chǎn)品的樓市結(jié)構(gòu)正在形成。
“二手房掛牌量增多是不爭的事實，但這不是一些自媒體唱衰樓市的理由，這是城市化發(fā)展到一定進程的必然結(jié)果。”采訪中，省城多位房產(chǎn)中介從業(yè)人員表示，二手房市場占比逐漸增高是樓市發(fā)展的自然規(guī)律，每有一個新房項目交付，就意味著一批新的二手房源流入市場。根據(jù)朗潤置業(yè)發(fā)布的《2024年太原市房地產(chǎn)市場運行報告》，從成交套數(shù)來看，2021年開始，二手房成交量一路攀升，并在2023年反超新房。從2024年下半年開始，有較多新房交房后涌入二手房市場，且多為高端改善項目，省城樓市中二手房的成交比例正在快速增長。
另一組數(shù)據(jù)同樣能證實省城樓市的結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)：根據(jù)2024年2月我省公布的第一批房地產(chǎn)項目白名單，截至2024年年底，全省保交房達18萬套，這當中太原項目比例非常高，例如富力、恒大、融創(chuàng)、碧桂園等旗下樓盤，大批量的交付立刻轉(zhuǎn)到了存量房即二手房市場。“省城二手房市場掛牌房源不斷在增加，尤其是次新房非常多，但需求量并沒有大幅增長。部分房東為了成交，只能價格讓步。”太原某中介機構(gòu)負責人表示，在改善性需求不斷提升的當下，“老破小”的價格跌得更為明顯，拉低了省城二手房市場的成交均價。
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熱門區(qū)域房價逆漲 優(yōu)質(zhì)房源“越貴越搶”
盡管市場整體呈現(xiàn)“以價換量”趨勢，但部分優(yōu)質(zhì)二手房卻逆勢上漲。近日，多地曝出“二手房市場以價換量，但熱門區(qū)域房價逆勢上漲”的消息。例如上海二手房成交價較去年9月回升5.4%，部分核心區(qū)域甚至出現(xiàn)10%以上的漲幅；南京26個板塊100個小區(qū)中，有40個小區(qū)的二手房成交均價上漲；西安各區(qū)域二手房價格雖大部分處于下跌中，但雁塔區(qū)、經(jīng)開區(qū)、灞橋區(qū)逆勢上漲；北京二手房市場繼續(xù)保持回暖態(tài)勢，西城、海淀、東城等教育資源集中區(qū)域的學區(qū)房價格逆勢上揚……
“盡管太原樓市與一線城市有成交體量差距，但二手房區(qū)域性漲價的情況同樣明顯。”業(yè)內(nèi)人士介紹，二手房市場在經(jīng)歷過連續(xù)幾年的“以價換量”陣痛期后，成交量回暖或是成為價格企穩(wěn)前兆，這在一些熱門區(qū)域會提前顯現(xiàn)，目前漲價房源通常具備稀缺屬性，比如“核心地段+優(yōu)質(zhì)學區(qū)”“高品質(zhì)次新房”“稀缺景觀資源+低密度”等類型的房子，價格均穩(wěn)中小升。
“從4月的掛牌均價來看，太原二手房房價穩(wěn)中微漲。”山西晚報記者采訪了58同城安居客西北大區(qū)總經(jīng)理吳洋。根據(jù)該機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，4月，太原二手房掛牌均價為8838元/平方米，相比上月增長0.25%。六城區(qū)中均有逆勢漲價的代表性二手房，比如迎澤區(qū)太原少年宮宿舍，目前均價在13744元/平方米，環(huán)比上漲6.58%；萬柏林區(qū)萬柏林工業(yè)園區(qū)住宅，目前均價9838元/平方米，環(huán)比上漲3.00%；杏花嶺區(qū)太原理工職業(yè)技術(shù)學院宿舍，目前均價9673元/平方米，環(huán)比上漲4.76%。
“優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的抗跌性正在被重新認知。”吳洋表示，地段、配套、產(chǎn)品力等居住價值要素重塑了太原二手房成交價格的評判體系，特別是一些交房時間在10年以內(nèi)的次新房，價格穩(wěn)中小升。比如保利天珺，高品質(zhì)的建筑、較好的物業(yè)服務以及周邊配套不斷完善，推動其二手房價格上漲，4月第一周二手房均價為20076元/平方米，比其開盤價每平方米要高出2000元；首開·國風瑯樾，4月第一周二手房均價為13944元/平方米，小區(qū)臨近地鐵二號線、教育資源優(yōu)質(zhì)、樓間距大等優(yōu)勢促使房價有上漲趨勢……
“具備稀缺屬性的房產(chǎn)可以保值，甚至增值。”多位房產(chǎn)經(jīng)紀人接受山西晚報記者采訪時表示，省城樓市價值邏輯已進入“品質(zhì)為王”的結(jié)構(gòu)性時代，名企開發(fā)的優(yōu)質(zhì)樓盤經(jīng)過交房考驗之后，有了良好的業(yè)主口碑沉淀，加重了產(chǎn)品的稀缺性，表現(xiàn)在成交價上即是上漲。二手房市場出現(xiàn)“越貴越搶”的情況，帶動部分區(qū)域房價、部分交房樓盤價格逆勢上漲。
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“老破小”拉低均價 “一房一價”對應不同需求
“二手房的選房邏輯與新房不同，二手房價格相對隱蔽，且‘一房一價’。同一區(qū)域、同一學區(qū)，甚至是同一小區(qū)的不同二手房源，因裝修條件、售房緩急、需求不同，單價會有上千元甚至數(shù)千元的差距。”吳洋介紹，二手房的功能指向性更加明確，不同購房群體的需求不同。
以二手房成交價下探為例，實際上與省城市場興起一種新的交易模式“精裝代賣”有一定的關(guān)系。山西晚報走訪市場了解到，所謂“精裝代賣”，是經(jīng)紀公司將毛坯房或老舊房源委托給專業(yè)公司進行裝修改造，以更高的價格掛牌出售。“‘老破小’在市場上沒有顯著優(yōu)勢，但裝修之后溢價率非常高。所以，中介機構(gòu)把‘老破小’價格壓低后，再‘精裝代賣’，比出售次新房、優(yōu)勢房源利潤更高，這樣售房業(yè)主能盡早出手，買家買房便宜。如此一來，買賣及中介三方均獲益，中介及經(jīng)紀公司樂此不疲。”業(yè)內(nèi)人士介紹，這種模式一方面縮短了二手房的成交周期，另一方面為市場提供了更優(yōu)質(zhì)的房源、提升房屋的溢價，可以看作是二手房市場從“粗放交易”向“精細化運營”的轉(zhuǎn)型趨勢。伴隨著省城大量低價“老破小”房源成交，帶給公眾二手房成交均價走跌的假象。
此外，還有同一學區(qū)內(nèi)不同品質(zhì)的高層電梯房、同一小區(qū)不同戶型的改善房源，都能反映二手房“一房一價”、按需選擇的特性。山西晚報記者注意到，以迎澤區(qū)某小學學區(qū)房為例，某銀行宿舍高層3月掛牌均價為17159元/平方米，而一街之隔的另一高層一室戶型掛牌均價為15700元/平方米，主要原因在于一街之隔的高層為密集型“點式樓”，樓內(nèi)商戶眾多，樓內(nèi)小戶型居住舒適度不強。再以迎澤區(qū)某中高端改善小區(qū)為例，其125平方米三居戶型，掛牌價在20000元/平方米左右，但部分接近100平米的兩居戶型掛牌價僅為17000元/平方米左右，原因在于三居戶型不僅戶型方正，多一間房即能多容納家庭成員，而兩居戶型空間和功能與三居相差甚遠，成交價就有了天壤之別。