武漢樓市在春光里復(fù)蘇，走出了一波“小陽(yáng)春”行情。
4月10日，位于武漢漢口內(nèi)環(huán)的福星惠譽(yù)博雅府營(yíng)銷大廳里座無(wú)虛席，前來(lái)看房的購(gòu)房者絡(luò)繹不絕。該項(xiàng)目以優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)配套與高品質(zhì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。
據(jù)武漢克而瑞市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，該項(xiàng)目4月第一周來(lái)訪量超460組，看房轉(zhuǎn)化率也達(dá)3.3%。
“3月加推的8號(hào)樓共120套房源，已去化108套，去化率高達(dá)90%；一季度已累計(jì)銷售210套房。”福星惠譽(yù)博雅府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人陳女士表示，為滿足購(gòu)房者需求，本月將加推7號(hào)樓共128套房源，以便讓前期未買到8號(hào)樓房源的客戶購(gòu)買。
一季度，以福星惠譽(yù)鉑雅府、武漢建發(fā)望湖、武漢華潤(rùn)長(zhǎng)江中心、華僑城紅坊等高品質(zhì)樓盤均錄得較好銷售業(yè)績(jī)。市場(chǎng)跡象表明，自去年“漢十條”“新漢十條”“商改住”等供需兩側(cè)一系列政策落地，武漢樓市開(kāi)始企穩(wěn)回暖。
武漢市住房和城市更新局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，武漢新建商品住房3月成交8613套，交易量較2月份環(huán)比大幅長(zhǎng)。一季度，武漢新房總計(jì)成交18833套，相比去年同期的14189套同比增加4644套，增長(zhǎng)32.73%。
二手房方面，武房經(jīng)租協(xié)發(fā)展研究中心綜合武漢經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)及各大經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，3月武漢全市二手住房交易8772套，成交量環(huán)比增加70.96%，同比增幅14.71%，交易活躍度明顯提升。
“從3月份的市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，武漢樓市已表現(xiàn)出‘小陽(yáng)春’行情特征，市場(chǎng)總體呈穩(wěn)中向上態(tài)勢(shì)，在武漢市內(nèi)環(huán)核心區(qū)，部分高端樓盤頗受市場(chǎng)追捧。不過(guò)，新房市場(chǎng)各版塊表現(xiàn)不一，熱點(diǎn)零散，整體回暖尚待觀察。”華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院城市經(jīng)濟(jì)系系主任、教授、博士生導(dǎo)師陳立中分析認(rèn)為，值得關(guān)注的是，市場(chǎng)還在繼續(xù)分化中，“高端熱、剛需冷”的冷熱僵局待突破。
陳立中還認(rèn)為，從二手房市場(chǎng)表現(xiàn)看，武漢新增掛牌量大幅上升，顯示市場(chǎng)仍在以價(jià)換量，對(duì)未來(lái)價(jià)格形成壓制。
湖北省住房改革與發(fā)展研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)謝娟認(rèn)為，武漢當(dāng)前“小陽(yáng)春”是政策驅(qū)動(dòng)下的階段性回暖，并非市場(chǎng)全面反轉(zhuǎn)，需警惕二季度后成交量減弱。
改善置業(yè)攪熱高端市場(chǎng)
武漢市民在精心地挑選、購(gòu)買自己喜歡的戶型。唐軍/攝
“我們已經(jīng)賣了手中的2套老房子，籌備好了資金，就等著這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤。”武漢建發(fā)望湖的營(yíng)銷大廳，正在看房的汪先生表示，該項(xiàng)目獨(dú)特的新中式建筑風(fēng)格與景觀資源打動(dòng)了自己。
武漢建發(fā)望湖位于武漢市武昌區(qū)沙湖旁，于今年1月底首開(kāi)，推售了3棟樓共186套房源，目前已經(jīng)售罄。項(xiàng)目因具有景觀資源稀缺性，200多平方米平層產(chǎn)品單套總價(jià)近1000萬(wàn)元。
“因認(rèn)籌客戶較多，我們即將加推最后2棟樓。”武漢建發(fā)望湖劉經(jīng)理表示，從購(gòu)房群體看，均為高端改善型，以武昌區(qū)中北路、沙湖區(qū)域地緣客戶為主，其中，有些客戶是以手中的萬(wàn)達(dá)御湖世家、融創(chuàng)壹號(hào)院等老產(chǎn)品，置換“新規(guī)范”項(xiàng)目下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
謝娟接受采訪時(shí)說(shuō)：“春節(jié)后，武漢供需兩側(cè)政策刺激，推動(dòng)部分觀望客戶入市，市場(chǎng)需求集中釋放。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，武漢內(nèi)環(huán)高端盤熱銷，特別是漢口二七濱江、武昌濱江及沙湖板塊引爆樓市。”
梳理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一季度，武漢有多個(gè)高端改善樓盤銷售業(yè)績(jī)亮眼。除了福星惠譽(yù)鉑雅府熱銷外，武漢城建萬(wàn)科云泊江岸、漢口二七濱江豪宅武漢瑞府、綠城武漢黃浦灣、武漢新希望D10等樓盤，銷售情況也較為理想。
武昌區(qū)更是領(lǐng)跑武漢一季度高端市場(chǎng)銷售。在建發(fā)望湖熱銷的同時(shí)，3月，華潤(rùn)武漢長(zhǎng)江中心推出了“R9棟準(zhǔn)四代新戶型”，4萬(wàn)元/平方米價(jià)格，開(kāi)盤基本售罄。目前其R8棟即將開(kāi)盤，雖然項(xiàng)目售價(jià)還未正式公布，坊間傳出高層瞰江大平層最高價(jià)或?qū)⒊?0000/平方米，創(chuàng)武昌豪宅單價(jià)新高。
對(duì)于高端產(chǎn)品熱銷，謝娟認(rèn)為，在目前行情下，資產(chǎn)有避險(xiǎn)需求，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如學(xué)區(qū)房、江景房）成為資金“避風(fēng)港”。
陳立中則認(rèn)為，市民賣舊買新、置換高端項(xiàng)目熱的背后的市場(chǎng)邏輯，是緣于“改善型需求升級(jí)+政策套利”雙輪驅(qū)動(dòng)。在政策端，置換退稅、購(gòu)房補(bǔ)貼、多孩補(bǔ)助等政策加力，降低了購(gòu)房成本，刺激了改善型需求；在需求端，居民生活水平提高，疊加新房市場(chǎng)回暖和部分優(yōu)質(zhì)樓盤熱銷，增強(qiáng)了購(gòu)房人信心，觸發(fā)了“舊房折價(jià)拋售→置換優(yōu)質(zhì)新房”的市場(chǎng)傳導(dǎo)鏈條。
市場(chǎng)仍在分化
不過(guò)，從武漢一季度市場(chǎng)基本面看，當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)仍存在分化情況。
據(jù)武漢克而瑞數(shù)據(jù)，3月份，武漢新建商品住宅供應(yīng)約56.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增加165%，成交60萬(wàn)平方米；全市開(kāi)盤項(xiàng)目綜合去化率為36%，整體表現(xiàn)好于過(guò)去3年同期的14%、28%、21%。得益于市場(chǎng)成交量穩(wěn)步回升，全市新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下降，截至3月末，狹義庫(kù)存1469萬(wàn)平方米，6個(gè)月月均去化周期17.5個(gè)月，庫(kù)存壓力緩解。
數(shù)據(jù)表明，去年“9·26”中央政治局會(huì)議以來(lái)，武漢市積極因城施策，出臺(tái)實(shí)施的“新漢十條”“商改住”等供需兩側(cè)的一攬子政策的效力已在顯現(xiàn)，武漢市場(chǎng)在筑底修復(fù)中回暖。
“供給側(cè)政策效果較為明顯，初步匡算，新規(guī)范下，陽(yáng)臺(tái)面積、風(fēng)雨連廊、架空會(huì)所不計(jì)容政策為開(kāi)發(fā)商釋放約5%~8%利潤(rùn)空間，有力推動(dòng)部分項(xiàng)目去化，有助于開(kāi)發(fā)商提升產(chǎn)品品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。”陳立中分析認(rèn)為，需求側(cè)政策也顯示出明顯的消費(fèi)拉動(dòng)作用。契稅補(bǔ)貼約降低3%的購(gòu)房成本，多孩家庭補(bǔ)助約拉動(dòng)15%的購(gòu)房需求。不過(guò)，隨著政策作用期延長(zhǎng)，需要重視政策作用力的邊際效應(yīng)遞減。
但從武漢一季度市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，仍有一些指標(biāo)令業(yè)界擔(dān)憂。
首先，武漢二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)的背離。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，武漢3月二手房市場(chǎng)新增掛牌量26509套房源，環(huán)比2月份上漲23%。截至4月1日，全市貝殼二手掛牌19.6萬(wàn)套，再次逼近歷史高位。同時(shí)，全市二手房?jī)r(jià)格已跌至為1.14萬(wàn)元/平方米，同比還處于下跌中。
其次，新房市場(chǎng)處于分化中，表現(xiàn)為城市內(nèi)環(huán)核心高端項(xiàng)目熱，遠(yuǎn)郊城區(qū)市場(chǎng)仍供大于求，去化緩慢。
第三，武漢“新規(guī)范”產(chǎn)品與“舊規(guī)范”產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)也呈現(xiàn)分化特征。克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，武漢3月共有14盤推售，共推出1672套新房房源，首日認(rèn)購(gòu)598套，綜合去化率36%，“新規(guī)范”產(chǎn)品平均去化率超過(guò)49%，“舊規(guī)范”項(xiàng)目平均開(kāi)盤去化率僅為23%，舊規(guī)范項(xiàng)目在得房率、公區(qū)配套等品質(zhì)方面均處于劣勢(shì)，遭遇“新規(guī)范”產(chǎn)品壓制，市場(chǎng)倒逼其降價(jià)拋售出清。
陳立中認(rèn)為，市場(chǎng)全面復(fù)蘇有賴于二手房成交價(jià)格止跌和居民收入預(yù)期改善。武漢一季度新房成交同比大幅上升，顯示價(jià)格調(diào)整后部分需求入場(chǎng)，市場(chǎng)情緒略有修復(fù)；二手房掛牌量高企，價(jià)格仍處下行通道，表明市場(chǎng)整體信心仍然不足，“若二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)走低，可能拖累新房市場(chǎng)預(yù)期。”