2025年，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷深度調(diào)整后，正步入結(jié)構(gòu)性分化的新階段。綜合政策調(diào)控、供需關(guān)系及經(jīng)濟(jì)基本面等多重因素，房價整體呈現(xiàn)“止跌回穩(wěn)、區(qū)域分化”的特征，但暴漲或暴跌的可能性較低。以下從市場現(xiàn)狀、政策導(dǎo)向及專家觀點三方面展開分析。
一、市場現(xiàn)狀：核心城市企穩(wěn)回升，三四線仍承壓
1. 一二線城市“止跌回穩(wěn)”趨勢確立
2025年一季度，全國66個省市出臺124次穩(wěn)市場政策，推動新房成交同比上漲7%，一線城市新房成交同比增幅達(dá)14%。北京、上海等核心城市因政策松綁（如限購優(yōu)化、利率下調(diào)）及優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，房價環(huán)比上漲城市數(shù)量持續(xù)擴(kuò)大。例如，杭州一季度土地成交樓面價同比上漲73.6%，接近新房成交均價，預(yù)示未來新房價格或“水漲船高”。
二手房市場韌性更強(qiáng)，30個重點城市累計成交同比增長21%，北京、上海等核心城市二手房占比超70%，業(yè)主降價策略刺激剛需入市。
2. 三四線城市需求疲軟，庫存壓力未解
三四線城市因人口外流、產(chǎn)業(yè)支撐不足，房價仍處下行通道。2024年12月，三四線城市二手房均價同比降幅超5%，泉州、綿陽等城市跌幅居前。盡管政府通過“收儲存量房轉(zhuǎn)公租房”緩解庫存壓力，但短期內(nèi)需求釋放有限，房價反彈動力不足。
二、政策導(dǎo)向：穩(wěn)預(yù)期與轉(zhuǎn)型并重，租賃市場擴(kuò)容
1. “穩(wěn)樓市”政策持續(xù)發(fā)力
中央定調(diào)“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”，地方政策聚焦降成本（如公積金首付降至20%）、提品質(zhì)（推行“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)）及盤活存量（收購商品房轉(zhuǎn)保障房）。例如，北京試點“租購?fù)瑱?quán)”，租戶可享學(xué)區(qū)權(quán)益，降低購房緊迫性。
2. 租賃市場崛起抑制房價上漲
政府兩萬億資金注入租賃市場，2025年一季度已轉(zhuǎn)化200萬套存量房為保租房，租金僅為市場價60%。此類政策分流部分購房需求，尤其對年輕人影響顯著，北京租房成本較月供節(jié)省50%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱民指出，人口老齡化與租賃政策將長期壓制房價上漲空間。
三、專家觀點：結(jié)構(gòu)性機(jī)會與長期挑戰(zhàn)并存
1. 樂觀派：核心城市房價或溫和上行
上海易居研究院嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，30個一二線城市將率先復(fù)蘇，銷售比重升至40%，高地價項目入市或推動新房價格結(jié)構(gòu)性上漲。明源地產(chǎn)研究院指出，土地“縮量提質(zhì)”導(dǎo)致地價攀升，核心城市新房價格止跌回穩(wěn)趨勢明確。
2. 謹(jǐn)慎派：人口與政策制約上漲空間
清華大學(xué)朱民強(qiáng)調(diào)，人口老齡化導(dǎo)致購房主力減少，住房需求轉(zhuǎn)向“適老化改造”，疊加租賃市場分流，房價難以復(fù)制過去暴漲模式。部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家質(zhì)疑“房價漲4-5倍”的激進(jìn)預(yù)測，認(rèn)為政策調(diào)控與經(jīng)濟(jì)增速放緩將維持房價平穩(wěn)。
結(jié)語：理性看待分化，聚焦居住本質(zhì)
2025年房價走勢將延續(xù)“核心城市穩(wěn)中有升、低能級城市低位盤整”的分化格局。購房者需警惕高杠桿風(fēng)險，優(yōu)先選擇現(xiàn)房或核心資產(chǎn)；投資者應(yīng)關(guān)注政策紅利（如城市更新、稅收優(yōu)惠）。正如業(yè)內(nèi)人士所言：“買房不再是人生必修課，但理性配置資產(chǎn)永遠(yuǎn)是關(guān)鍵。”