一、樓市大洗牌：時(shí)代背景與根本原因
這幾年樓市變化太大了，跟十年前完全不一樣。現(xiàn)在人均住房面積都41平了，好多家庭都有好幾套房，全國(guó)六億棟樓房，這供求關(guān)系擺在這兒呢！國(guó)家也說(shuō)了“房住不炒”，房產(chǎn)稅也在慢慢推開，以后養(yǎng)房的成本只會(huì)越來(lái)越高。
宏觀環(huán)境就是這么個(gè)情況，其實(shí)大家心里也都有數(shù)。
購(gòu)房者心態(tài)也變了?，F(xiàn)在90后買房，更看重房子住著舒不舒服，對(duì)房?jī)r(jià)漲不漲沒那么在意了。那些遠(yuǎn)郊的、旅游景點(diǎn)的、超高層的房子，賣起來(lái)就越來(lái)越難了。
我認(rèn)識(shí)個(gè)中介小劉，干了十二年了，他說(shuō)現(xiàn)在遠(yuǎn)郊房、海景房、超高層這三種房，基本都滯銷了，價(jià)格跌得厲害，甚至出現(xiàn)“越降價(jià)越難賣”的怪現(xiàn)象。我聽他說(shuō)過一個(gè)惠州的客戶，四年時(shí)間虧了將近六十萬(wàn)，買的海景房，現(xiàn)在想出手都難。
二、三類房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)深度剖析
現(xiàn)在具體說(shuō)說(shuō)這幾種風(fēng)險(xiǎn)高的房子。
遠(yuǎn)郊房: 風(fēng)險(xiǎn)最大的就是遠(yuǎn)郊房，這玩意兒現(xiàn)在面臨三個(gè)大問題：產(chǎn)業(yè)空心化、配套荒漠化、人口逆流動(dòng)。 舉個(gè)例子，鄭州有個(gè)新區(qū)，晚上亮燈的房子都沒幾家，配套設(shè)施也跟不上，更別說(shuō)人口了，好多人都搬走了。我聽朋友說(shuō)，有個(gè)三線城市，遠(yuǎn)郊新區(qū)2024年戶籍人口流失率超過20%，二手房掛牌量暴增了300%。你想想，房子賣給誰(shuí)去？
海景房: 海景房也不靠譜。這玩意兒有個(gè)“季節(jié)性鬼城”現(xiàn)象，冬天住的人少，夏天住的人多，物業(yè)費(fèi)收繳率也低。而且，海邊房子容易腐蝕，維護(hù)成本高，比普通住宅貴兩三倍。還有就是配套設(shè)施跟不上，有些地方，宣傳的時(shí)候說(shuō)得好好的，等房子交房了，配套設(shè)施十年都搞不好。 我聽說(shuō)廬山銀灘的海景房，十年跌了超過一半。
超高層: 超高層風(fēng)險(xiǎn)也很大。首先，住起來(lái)成本高，物業(yè)費(fèi)是普通住宅的三倍，電梯、設(shè)備老化，還得攤到每家每戶頭上。其次，安全隱患大，萬(wàn)一發(fā)生火災(zāi)，消防救援難度就很大。最后，想拆遷？基本沒戲，拆遷成本太高了。武漢有個(gè)超高層小區(qū)，房?jī)r(jià)跌了50%多。
三、應(yīng)對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)的策略建議
那怎么辦呢？
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“去劣留優(yōu)”策略: 如果你在三四線城市有幾套房，除了自住的，其他的可以考慮賣掉，換成一線城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，這樣租金收益高，升值潛力也大。我一個(gè)朋友小李，在南昌，他這么做的，租金收益直接翻了2.3倍。
資產(chǎn)多元化配置: 別把雞蛋放在一個(gè)籃子里。你可以參考一些投資大佬的經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)投資別超過40%，剩下的錢可以買點(diǎn)超長(zhǎng)期國(guó)債、黃金ETF等等，分散風(fēng)險(xiǎn)。
四、未來(lái)展望與個(gè)人解讀
樓市以后不會(huì)再像以前那樣普遍上漲了，投資一定要謹(jǐn)慎。以前那些經(jīng)驗(yàn)現(xiàn)在不一定管用，要根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整策略，多關(guān)注城市規(guī)劃、人口流動(dòng)、政策走向這些東西。
盲目跟風(fēng)，或者沒風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，很容易虧錢。我覺得以后房子的價(jià)值，主要取決于地段、配套和房子本身的質(zhì)量，而不是炒作。 想要在樓市里賺錢，就得不斷學(xué)習(xí)，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展趨勢(shì)。