近期的樓市，有些反常。

 

反常一，各地地王頻出，鄭州土地市場暗流涌動。

 

反常二，一線豪宅日光盤陸續出現，鄭州的日光盤已開始出現。

 

反常三，新房四代宅紛紛漲價突破天花板，與同板塊二手房的價差已達一倍，歷史上從未有過。

 

現在的市場有點顛，漲價新盤賣的哐哐好，二手房持續跌還賣不動。

 

國家控盤，新舊秩序交替，動蕩期已在明面上，也越來越考驗大家的眼力。

 

 

 

1

 

地王頻出，鄭州暗流涌動

 

一線城市，從去年底開始，就已經在刷地王。

 

北京最新的地王，是3月18日海淀區，拍出10.2萬/㎡樓面價，溢價率28%，比周邊房價還高。

 

今年，強二線開始瘋狂出地王。

 

蘇州，3月21日，蘇州園區拍出了4.07萬/㎡樓面價，溢價率45.3%，綠城競得。

 

成都，3月27日，直接拍到4.1萬/㎡樓面價，溢價率106%，相比1個月前的地王，又漲了1萬/㎡。

 

杭州，堪稱地王收割機，目前最高樓面價8.8萬/㎡，溢價率115%，已經超過一線城市樓面價。

 

 

杭州今年3個月時間已賣地約630億，令人瞠目結舌，要知道鄭州去年全年才賣了96億。

 

總結目前的土拍市場，有兩點。

 

1、快準狠，直接拉起。

 

2、強二線比一線還猛。

 

有人說，拿地王的基本都是國央企，是奉命造勢。

 

不管地王是人造的，還是市場自發的，地王效應已經開始蔓延了。

 

以杭州為例，雖然不是每個都是地王，但大多數都有溢價。

 

杭州的地王行情，還帶動了整個浙江土拍市場，說不上名字的小城市也能30%左右的溢價成交。

 

鄭州土地市場，也早已暗流涌動，我觀察到的市場自發行為。

 

據我了解，去年不敢拿地的企業，今年不少都想進來。

 

不是國央企，是民企。

 

國央企肯定是要搶優質地塊，拍出溢價的。

 

民企想撿漏的多，但共識愈強，撿漏的機會越少。

 

主城優質地塊，有些已經有主了。

 

比如，經開濱河蝶湖地塊，萬祥的。

 

萬祥紫廬的熱銷，讓這個鶴壁來的開發商，充滿了信心，即將奔赴下一個戰場。

 

 

 

2

 

日光盤，排隊入市

 

跟土拍市場一樣，一線城市，去年就已經開始有日光盤了。

 

今年更甚。

 

3月21日，北京和越望云，600套+房子，均價10.5萬/㎡，1分鐘清盤。

 

3月31日，上海金陵華庭，158套豪宅，均價18.9萬/㎡，3小時售罄。

 

一線城市有錢人多，所以買房跟買白菜一樣？

 

當然不是，豪宅也會更新換代，新時代的豪宅已經上桌了。

 

鄭州的日光盤，已經在日歷上，排上隊了。

 

今天，通派龍湖中原頌，開盤172套，1.95-2.15萬/㎡，套均280萬，開盤清盤。

 

 

下一個，可預見的，是華潤超總二期，4月底開盤，釋放價格2.8-3萬/㎡。

 

排著隊的，還有高新區的正弘序，預計5月左右開盤，釋放價格2萬/㎡左右。

 

后邊還有更多有潛力日光的樓盤，但沒具體節點。

 

它們的共同點，都是片區頂流，位置核心+高得房率四代宅+大平層，各方面素質拉滿。

 

也就是所謂的好房子。

 

當然，他們的價格，也都是突破片區天花板的。

 

當新盤里的老項目清完，以后新盤的價格，整體會再上一個臺階。

 

 

 

3

 

新房、二手價差，已達一倍

 

可是二手房卻是另外一個走勢。

 

 

 

 

 

 

從貝殼的二手房大盤數據來看，3月價格略有上漲。

 

但從真實體感來看，大多數二手房價格還在降，或者說客戶還在對比之前成交價砍價。

 

目前同一板塊的新房和二手房，價差最高可以達到一倍。

 

這不是個別現象，而是普遍現象，不分好壞板塊，都是如此。

 

比如最被認可的高鐵板塊。

 

西廣場的10年內次新品質小區，有的已經降到1.4-1.8萬/㎡。

 

東廣場新樓盤，華潤超總二期，高得房率的四代宅，已經是2.8-3萬/㎡的價格預期。

 

這樣的價差有什么問題？

 

我只能說，保新房、棄二手房戰略，效果顯著。

 

市場要止跌回穩，上方最有力的抓手、最可控的市場，就是土地和新房市場。

 

保新房就是保土地財政，保房地產市場的平穩過渡。

 

二手房市場，只能等新房好到一定程度后，慢慢托住。

 

3月31日，住建部出臺的住宅項目規范，層高不低于3米、提高隔音性能等等。

 

官方重新定義好房子，更是直接把區分兩個代際產品的標準給拉出來。

 

目前的價差，以及極度的冷熱不均，就是兩個相反的預期，在此時的極致表現。

 

一個給了極高的期待，一個過于悲觀恐慌。

 

所以，新房和二手房，互相之間已經沒有了參照，成了兩個獨立的價格體系來運轉。