一季度青島商品住宅成交量同比上漲10.8% 120平方米以上的改善型產品占總成交48%
■青鐵芳華地營銷中心洽談區，多位意向客戶在商談。李鵬飛攝
行業觀察
據最新數據統計，今年1-3月份，青島商品住宅成交12256套、銷售總金額229.36億元，銷售套數、銷售金額和去年同期相比，分別上漲了10.8%、15.3%。
再將目光投向全國百強房企。3月，百強房企實現銷售操盤金額3175.7億元，環比上月增漲68.8%。其中，明星樓盤更是成為市場熱度的推動者。3月21日，北京和樾望雲開盤，據其發布的海報顯示，當日實現開盤僅一分鐘總成交金額超85億元，展示出了樓市不可替代的強大購買力。
種種跡象表明，歷經寒冬后，房地產市場正式邁進暖春。
熱銷項目為樓市帶來新氣象
北京和樾望雲的“熱銷”并非孤例，3月21日，由綠城中國、越秀地產聯合打造的和樾玉鳴售出房源405套，成交金額高達67.08億元。另據中指研究院統計，成都保利花照天珺2024年末首批次開盤即成為當年度首開套數與金額雙冠王；今年開年，該項目二批次加推188套房源開盤售罄，銷售金額9.39億元。
青島有些項目，在樓市中的表現同樣異常亮眼。
3月1日，李滄區中國鐵建峯悅灣加推2號樓高層和10號樓小高層，非常受市場認可，據項目海報數據顯示，當月共成交115套，業績再次飄紅。
3月14日，李滄區青鐵芳華地加推5號樓小高層，開盤后首個周末暢銷三分之二，甚至出現了個別房源“秒罄”的現象。
市北區中海寰宇時代雲境于2月加推了1號樓勁銷后，又在3月20日前后加推了2號樓，項目3月份到訪達到了1065組，認購87套。
一季度，各級部門持續釋放“穩樓市”信號，多項配套政策持續出臺落地，譬如公積金新政、“好房子”相關政策等，都對樓市的提振起到了疊加利好的作用。據青島銳理數據統計，今年一季度，青島商品房銷售16682套，銷售面積218.18萬平方米，銷售總金額309.63億元，銷售套數、銷售面積和金額較去年一季度同期，分別上漲12.5%、10.6%和13.2%。其中，商品住宅成交12256套、銷售總金額229.36億元，銷售套數、銷售金額和去年一季度同期相比，分別上漲10.8%、15.3%。
青島一季度樓市成績亮眼，主要得益于“金三月”。據銳理數據統計，3月份青島商品房銷售8129套，銷售面積118.22萬平方米，銷售總金額175.51億元，銷售套數、銷售面積和金額較上個月，分別上漲134.3%、177.4%和206.0%。其中，商品住宅成交6428套，約82.31萬平方米，銷售總金額125.37億元，銷售套數、銷售面積、銷售金額較上個月均大幅上漲。
回歸核心城區置業成為共識
銳理數據山東區域總經理劉元婧認為，今年一季度青島樓市呈現三個特點：一是成交量有所回暖，但不可忽視的是成交價格仍承壓，“青島一季度商品住宅成交均價14574元/平方米，同比去年同期降低5%。”第二個是區域分化加劇，從商品住宅的成交分布來看，主城區的成交占比持續提升，一季度市南、市北、嶗山、李滄四個區域商品住宅成交量占全市總量的19%，較去年同期提升了3個百分點，“在市場調整周期內回歸核心城區置業已成為多數購房者的共識。”第三是改善需求增強，從成交結構來看，青島一季度月商品住宅成交中改善型產品占比明顯提升，120平方米以上改善產品成交占比達48%，較去年同期提升4個百分點。
3月26日，周三上午，筆者在青鐵芳華地現場看到，在洽談區，營銷負責人賀軍蕊忙前忙后，和五六組意向客戶在商談最終折扣。賀軍蕊告訴筆者，這種情況不僅會在周末呈現，很多工作日也是這種情況。“我們項目因為暢銷，已經漲價了。”
筆者了解到，該項目的熱銷得益于其項目的獨特產品力，如地鐵入戶、戶型設計優勢突出、板塊內競品減少等綜合因素。但是同在當天，筆者探訪的部分項目，市場表現不佳。比如李滄北某項目，到訪量稀少。
業內普遍認為，在新房地產周期下，受多方因素影響，房地產分化將更加明顯，樓盤將會出現“冰火兩重天”的局面，對個別開發商的挑戰和考驗也將加大。
買房要注重口碑判斷潛在風險
對于后續市場，劉元婧分析，接下來的青島樓市，一是短期回暖會延續，隨著政策利好的持續落地，疊加季節性需求釋放，預計二季度成交量相較一季度將呈現穩中有升的態勢，成交價格也將進一步企穩，降幅收窄乃至于環比持平。二是區域分化持續，隨著區域分化的進一步加劇，以青島主城區為代表的核心城區內項目將出現明顯的價格支撐，先一步實現止跌企穩，而配套能級較低的遠郊項目仍需依賴價格促銷，去化風險不容小覷。三是改善需求將持續提升，隨著“好房子”寫入政府工作報告，青島購房者也更加關注“好房子”屬性，如層高≥3米、第四代建筑設計、低密園林等，未來高品質居住社區將更受置業者青睞。
筆者采訪的多位業內人士表示，如果想要跑贏新周期，需聚焦核心地塊，由于青島樓市的區域分化將持續加劇，故房企端拿地應聚焦以青島主城區為主的核心區域，盡量避免遠郊地塊的盲目擴張。此外要主抓產品升級，針對改善需求的日益提升，在項目開發前期需做好客戶定位研究，挖掘客戶的真實痛點，提升戶內層高、陽臺尺度、園林景觀等“好房子”建設標準，滿足改善置業者的實際需求。
對剛需置業群體而言，業內專家建議，優先關注政策紅利與價格洼地，譬如把握好保障房政策窗口，除此之外也可以關注各城區中價格相對較低的新興板塊內的項目，部分項目會定期推出“特價房”“首付分期”“購房送車位”等促銷活動，對于剛需客戶而言可以實現性價比的最大化。對于改善需求群體而言，建議優先選擇主城區優質地段、配套成熟完善的項目，該類項目相對具備更高的保值性，同時也需要關注其內部的產品設計特色，是否具備“好房子”的產品基因，除此之外，在置業時也需要關注開發商的口碑如何，判斷其是否存在潛在的交付風險。