今年以來，“好房子”話題熱度持續(xù)升溫，各地紛紛出臺(tái)住宅品質(zhì)新規(guī)，反映的是人們對(duì)好品質(zhì)的期待。
產(chǎn)品的加速迭代，意味著同一個(gè)地段的新舊產(chǎn)品之間、不同品質(zhì)的小區(qū)之間，房價(jià)差會(huì)越拉越大。房齡越新的好房子，價(jià)格越高，而房齡大、品質(zhì)一般的房子，房價(jià)卻難以隨著板塊地價(jià)創(chuàng)新高而上漲。
潮新聞美好生活研究院研究了熱門板塊不同年代不同產(chǎn)品的價(jià)格差異，高的和低的之間，最多可達(dá)4倍。
數(shù)據(jù)來源：潮新聞美好生活研究院
相鄰兩小區(qū)因?yàn)槠焚|(zhì)差異
房價(jià)相差2萬元/㎡
品質(zhì)上的差異，對(duì)房價(jià)究竟影響幾何？較為有說服力的例子是江河匯板塊的綠城留香園和中海御道，這兩個(gè)小區(qū)僅一路之隔，學(xué)區(qū)相同，建成年代接近。
綠城留香園于2015年開盤，首開均價(jià)4萬元/㎡出頭；2017年尾盤銷售時(shí)，均價(jià)達(dá)到4.8萬元/㎡。中海御道與留香園屬于同一時(shí)期的產(chǎn)品，2015年一區(qū)首開毛坯均價(jià)3.5萬元/㎡，2016年后漲至4.5萬元/㎡。由此可見，兩個(gè)小區(qū)新房價(jià)差僅為3000-5000元/㎡，考慮到綠城留香園為精裝交付，實(shí)際價(jià)格幾乎持平。
留香園2019年交付后，二手房成交單價(jià)沖上7萬元/㎡。此后成交價(jià)一路上漲，到了2021年最高單價(jià)沖上10萬元/㎡，相比開盤價(jià)足足翻了一倍多。隨后由于市場(chǎng)下行，留香園二手房價(jià)格也隨之沖高回落，目前成交均價(jià)8萬元/㎡左右。部分靠近鐵路的99㎡戶型房源，成交單價(jià)7.6萬元/㎡左右。
若單論地段，中海御道更靠近錢塘江，但二手房價(jià)格一直遠(yuǎn)低于留香園。記者了解到，今年3月中海御道成交的六七套房源，價(jià)格都只有6萬元/㎡左右，比留香園低了2萬元/㎡左右。
價(jià)差如此之大，最主要的原因是品質(zhì)差異。留香園精裝標(biāo)準(zhǔn)為6000元/㎡，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)中處于較高水平。外墻采用了白色石材、灰色幕墻和鋁合金線條的組合，顏值較高；小區(qū)中央配有無邊界游泳池，園林景觀豐富。反觀中海御道，品質(zhì)方面亮點(diǎn)不多。尤其是外立面，2020年還曾進(jìn)行大面積整修，以解決滲水脫落等問題。
同一小區(qū)不同產(chǎn)品
呈現(xiàn)價(jià)格梯度
價(jià)格的落差不僅發(fā)生在不同小區(qū)之間，同一個(gè)小區(qū)也會(huì)如此，如閑林知名小區(qū)翡翠城。
我愛我家數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的3月，翡翠城共計(jì)成交71套房源，成交均價(jià)30377元/㎡，高居杭州二手房3月成交套數(shù)榜首。
翡翠城于2005年首開，共分四期開發(fā)，總戶數(shù)超8000戶。一期、二期的物業(yè)類型以高層和小洋房為主，其中一期為綠城一代建筑風(fēng)格，外形酷似桂花城，外立面以涂料為主，于2008年左右率先交付；二期則為綠城經(jīng)典的二代建筑風(fēng)格，擁有弧線形的大陽臺(tái)，外立面以面磚外主，于2010年至2015年期間分批交付。
三期加入了法式排屋產(chǎn)品，高層則為綠城三代建筑風(fēng)格，酷似西溪誠園，外立面以干掛石材為主，于2015年至2017年期間分批交付。四期則為大家熟悉的“萬人搖”樓盤梧桐郡，物業(yè)類型以高層為主，外立面呈藍(lán)灰色，為玻璃幕墻、鋁板線條與涂料的組合，于2021年左右交付。
由于開發(fā)周期較久，不同年代的產(chǎn)品在施工工藝、建筑材質(zhì)等方面都有差別，再加上產(chǎn)品定位上的差異，導(dǎo)致翡翠城不同年代、不同類型的房源價(jià)格差距很大。
“以高層產(chǎn)品為例，一期、二期目前成交均價(jià)2.5萬元/㎡左右，三期小戶型成交均價(jià)3萬元/㎡左右、大戶型成交均價(jià)3.5萬元/㎡左右，四期成交均價(jià)3.5萬元/㎡左右。”德佑翡翠城店店長周昌東告訴記者，3月這一波翡翠城二手房行情主要以二期、四期為主，占比接近7成。四期成交了27套左右，購買客群相對(duì)偏年輕化一些；二期成交了21套左右，主要因?yàn)槎谟休^多的89㎡兩房小戶型，總價(jià)門檻相對(duì)較低。一期的綠化是最好的，植被郁郁蔥蔥，但是由于房齡較大，且大部分洋房沒有電梯，成交不活躍，單價(jià)也較低。
而不同的產(chǎn)品類型，低密價(jià)格顯然遠(yuǎn)高于高層。如翡翠城洋房一本證房源成交均價(jià)接近4萬元/㎡，排屋則高達(dá)8-9萬元/㎡。
隨著人們對(duì)住房舒適度的要求不斷提高，在改善次新小區(qū)里，大戶型的成交單價(jià)高于中小戶型。如艮北新城二手房熱門小區(qū)楊柳郡，最近成交數(shù)據(jù)顯示，103㎡戶型最高成交均價(jià)高達(dá)5.7萬元/㎡，66㎡戶型成交均價(jià)僅3.4萬元/㎡左右。又比如新近交付的申花紅盤馥香園，共有175㎡、199㎡、245㎡、280㎡四種戶型，其中以280㎡戶型成交價(jià)最高，近期成交價(jià)超過8萬元/㎡，175㎡戶型則不到7萬元/㎡。
地價(jià)屢創(chuàng)新高
房企相信好房子有溢價(jià)
今年以來，杭州多個(gè)板塊地價(jià)屢創(chuàng)新高。拿地的房企普遍相信，優(yōu)質(zhì)地塊的好房子能產(chǎn)生高溢價(jià)。
限價(jià)取消已為品質(zhì)回歸掃除了最大障礙。再加上風(fēng)雨連廊不計(jì)容、3米以上層高、4米以上架空層等各類針對(duì)性很強(qiáng)的品質(zhì)新規(guī)接踵落地，接下來杭州新樓盤將有望保持較高的品質(zhì)水準(zhǔn)。
從項(xiàng)目規(guī)劃就已經(jīng)可見一斑：全小區(qū)采用風(fēng)雨連廊，高層住宅層高首次達(dá)到3.5米，8米的架空層……
接下來，樓盤品質(zhì)還有更多想象空間。比如已在全國多個(gè)城市陸續(xù)試水的第四代宅，通過陽臺(tái)拓面30%這一舉措可實(shí)現(xiàn)100%甚至更高的得房率。又比如隨著科技和工藝不斷進(jìn)步，新一代住宅產(chǎn)品在智慧化和綠色節(jié)能方面也一定會(huì)有更多突破，從而支持更大的產(chǎn)品溢價(jià)。
圖源：視覺中國
當(dāng)房子回歸居住使用價(jià)值本身后，品質(zhì)在房價(jià)中的權(quán)重會(huì)進(jìn)一步加大。今年3月，潮新聞美好生活研究院統(tǒng)計(jì)了杭州15個(gè)改善板塊的次新小區(qū)和老小區(qū)，發(fā)現(xiàn)最高房價(jià)差達(dá)到了4.1倍。可以預(yù)見的是，今后這樣的價(jià)差倍數(shù)還會(huì)擴(kuò)大。
這也是為何近期一些板塊地價(jià)創(chuàng)新高、新房價(jià)格大漲的同時(shí)，周邊不少二手房卻價(jià)格紋絲不動(dòng)的原因。畢竟，產(chǎn)品品質(zhì)的差距擺在那里，尤其是限價(jià)時(shí)代的一些樓盤，品質(zhì)方面明顯占了下風(fēng)。