在房地產市場動態頻出的當下，一則浙江國資拍下三亞 822 套房產的新聞引發廣泛關注。

2022 年，三亞頂級豪宅鳳凰島陷入困境，被申請破產重整，其一期 -貝殼- 建筑群中的 822 套房產等資產，以債權轉讓形式打包公開拍賣，最終浙江一家國資背景的資產管理公司斥資 6.3 億元將其收入囊中。

回溯事件源頭，2014 年 11 月，三亞鳳凰島郵輪港公司與 12 家地方性金融機構簽訂《社團貸款合同》，貸款本金超 10 億元，期限至 2019 年 11 月 6 日，年利率 8.9％。

然而到期后，該公司未能清償債務，截至 2022 年 5 月 26 日，拖欠本金及利息超 12 億元，這才導致相關房產被拍賣。

鳳凰島項目曾承載著 -東方迪拜- 的宏偉愿景。

2002 年，湖北商人曾憲云買下鳳凰島，投資從 50 億元攀升至 100 億元，規劃涵蓋國際郵輪港、七星級酒店等多個高端項目。

2008 年鳳凰島一期開盤，7 萬元 - 平方米的均價創下海南銷售紀錄，700 套房子迅速售罄，隨后房價一路高漲至 16 萬元 - 平方米，吸引了大批包括浙江、山西等地的炒房客，當時可謂一房難求。

但隨著市場熱情降溫，加上幾輪環保風暴，鳳凰島的二手房價如今回落至 4 - 5 萬元 - 平方米。

此次拍賣的 822 套房產，總建筑面積約 72522 平方米，按當前市場價值估算最少 29 億。

從這個角度看，浙江國資以 6.3 億元拿下，似乎撿了個大便宜，利潤率初看超過 300%，堪稱暴利。

但這真的是一次抄底行為嗎？首先，房地產市場的復雜性遠超表面數字。

雖然鳳凰島房產看似價格誘人，但房產市場有價無市的情況并不少見。

三亞當地房地產市場雖然有旅游資源支撐，但也面臨著市場飽和度、政策調控等諸多不確定因素。

目前三亞正在開展配售型保障性住房需求摸底工作，這一舉措必然會對當地整體住房供需結構產生影響，也可能波及像鳳凰島這類高端房產市場。

其次，不良資產的處置并非易事。

雖然浙江國資拿到了房產相關債權，但后續涉及房產產權厘清、維護、營銷等一系列成本。

若想將房產成功變現或實現資產增值，需要精準把握市場需求，投入大量精力和資金進行改造運營。

再者，曾經高價入駐鳳凰島的投資客如今大多被套牢，即便想 -割肉離場- 也難尋接盤者，這也從側面反映出當前市場對這類房產的謹慎態度。

浙江國資拍下這 822 套房產，也許是基于對三亞未來旅游市場復蘇、房產市場回暖的長期看好，或者有其自身獨特的資產配置戰略考量。

但僅從當前信息判斷，這是否是一次成功的抄底行為，還有待時間和市場的檢驗。

在房地產市場深度調整的大背景下，每一次重大資產交易都蘊含著機遇與風險，后續發展值得持續關注。