3月31日，住房和城鄉建設部發布國家標準《住宅項目規范》（簡稱“規范”），要求新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設置電梯；提高了墻體和樓板隔聲性能；提高了戶門、衛生間門的通行凈寬；提高了陽臺等臨空處欄桿高度……規范將于今年5月1日起施行。

此次規范出臺是住宅技術標準的迭代升級，是住宅項目的“底線要求”。與此同時，還令人關注的是，新版規范實施后，在提升居住品質的同時，是否會增加建安成本，是否會引起房價上漲？

建筑成本提高≠房價上漲

事實上，此前2019年-2022年，住建部曾先后三次發布《住宅項目規范》（征求意見稿），歷經多年修改才得以正式發布。僅以住宅層高“長個”為例，背后存在成本、容積率與居住品質的博弈。

根據最新規范，住宅層高由現行版本規定的宜為2.8米提升至不低于3.0米，臥室/起居室凈高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。新規范的層高標準比過去增加了20厘米。而且，不再采用“宜”這種建議性字眼，而是采用“應”體現了強制性的約束。

對房企來說，“層高提升讓房企有了更大的創新空間，推動項目品質和市場競爭力提升。但住宅層高標準提升后，建筑成本也會隨之增加，對房企資金實力和技術能力提出了更高的要求。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶這樣表示。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，新版規范提到的層高提高到3米、提高隔聲指標和隔聲性能等，確實可能會增加建筑成本。但是，隨著智能建造水平提高，造樓機、機器人、裝配式技術的應用，也能夠減少成本，不能單純從層高提高等就說未來房價一定會提高。另一方面，新項目的品質提高了，其價格比同區域房源價格略高也是正常。

對存量在售項目影響有限

那么，新版規范出臺會對房地產市場產生怎樣的影響？李宇嘉認為，從2023年開始，大多數剛需開始轉向二手住房和租賃居住，新房市場開始主要面向改善型住房需求，從而向配套完善、品質優越、服務良好、功能先進的“好房子”靠攏。很多改善型產品，特別是一些低密度的項目，已經開始試行3米層高，并且在隔聲、降噪、安全等方面加大投入。

“根據我們調研，現在市場上新房的購買人群主要是改善型需求，他們對居住品質、配套等要求提升了，也就是住房消費升級，愿意為高品質支付更高的價格。”李宇嘉認為，新規范的導向就是讓居住消費體驗和福利更好，只要在層高、隔聲、降噪、安全等方面投入是切實為購房者考慮，一定程度上提高價格，也是能夠被接受的。

需要注意的是，“新規范是底線指標，將住房建筑標準拔高了，對所有買新房的人群都是利好。而市場上已經面世的改善型住房，開發商競爭內卷的是上限指標以及高限指標，已經超越了底線指標，所以影響并不是很大。”李宇嘉說，住宅國標的出臺對存量在售項目的沖擊有限。