政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“止跌回穩(wěn)”向“提質(zhì)增效”轉(zhuǎn)型。
日前，中指研究院發(fā)布的《2025中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2024年，百?gòu)?qiáng)房企借政策窗口期加速去化，全年銷(xiāo)售總額39483.8億元、面積19546.3萬(wàn)平方米，同比分別下降26.0%、24.4%，盡管市場(chǎng)份額有所下降，但央國(guó)企憑借優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。
報(bào)告還認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的壓力仍在持續(xù)，存在營(yíng)業(yè)收入下滑、利潤(rùn)下降、償債能力趨弱等挑戰(zhàn)，迫使企業(yè)在規(guī)模收縮中尋求轉(zhuǎn)型突破。
此外，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者也注意到，在政策驅(qū)動(dòng)下，百?gòu)?qiáng)房企也加大高端產(chǎn)品比例，繼續(xù)聚焦一、二線核心城市，重點(diǎn)城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)占比提升，土地投資進(jìn)一步向一、二線城市集中，三、四線占比大幅收縮。
向核心城市聚集
去年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策的推動(dòng)下呈現(xiàn)持續(xù)改善的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)窗口期為房地產(chǎn)企業(yè)提供了加速去化和提升產(chǎn)品力的機(jī)遇。
根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)把握政策窗口期，提高項(xiàng)目產(chǎn)品力，加大營(yíng)銷(xiāo)力度，加速資金回籠。2024年百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售總額、銷(xiāo)售面積分別為39483.8億元、19546.3萬(wàn)平方米，同比分別下降26.0%、24.4%。
在整體銷(xiāo)售承壓的背景下，市場(chǎng)格局悄然變化。百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額從2023年的45.8%降至40.8%，TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額同步下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至20.4%。然而，央國(guó)企憑借融資成本低、資源整合能力強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，逆勢(shì)擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。
在市場(chǎng)布局方面，2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)繼續(xù)向一、二線核心城市高度集聚，重點(diǎn)城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)占比有所提升。從百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況來(lái)看，一線城市市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)較好，銷(xiāo)售額占比上升3.6個(gè)百分點(diǎn)至31.2%；銷(xiāo)售額排名前5、前10及前20的城市，其銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率相比上年分別增長(zhǎng)1.4、2.4、1.6個(gè)百分點(diǎn)至40.0%、59.4%、79.1%。
在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，2024年在政策支持下，核心城市高端改善性住房需求持續(xù)釋放、韌性較強(qiáng)，對(duì)新房市場(chǎng)起到重要支撐。百?gòu)?qiáng)企業(yè)順勢(shì)而為，加大高端改善類(lèi)產(chǎn)品推出比例。從百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷(xiāo)售額占比來(lái)看：140—200平方米改善類(lèi)產(chǎn)品表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)率較上年出現(xiàn)提升，增加了1.5個(gè)百分點(diǎn)；200平方米以上高端類(lèi)產(chǎn)品需求大幅增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)率較去年出現(xiàn)大幅提升，增加了5.4個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，隨著消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)的要求不斷提高，百?gòu)?qiáng)企業(yè)加大了對(duì)“好房子”建設(shè)的投入，在當(dāng)前供過(guò)于求的市場(chǎng)下，產(chǎn)品力高的項(xiàng)目不僅可以吸引更多潛在買(mǎi)家，還能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，更容易實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。
償債壓力持續(xù)顯著
盡管市場(chǎng)現(xiàn)修復(fù)跡象，行業(yè)仍面臨深度調(diào)整壓力。
根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2024年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比下降，凈利潤(rùn)下降顯著。竣工和結(jié)轉(zhuǎn)高峰期已過(guò)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值為338.2億元，同比下降9.4%。
同時(shí)，受結(jié)轉(zhuǎn)成本、資產(chǎn)貶值等因素影響，凈利潤(rùn)均值同比下降76.8%至4.2億元，降幅較上年顯著擴(kuò)大。2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為1.1%、0.3%，盈利能力連續(xù)多年下降，接近零利潤(rùn)。
在行業(yè)盈利承壓的同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企的經(jīng)營(yíng)安全也面臨挑戰(zhàn)，償債能力趨弱，現(xiàn)金流壓力增大，需借力各項(xiàng)支持性政策保障流動(dòng)性。
數(shù)據(jù)顯示，2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.3%，凈負(fù)債率均值為96.3%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值與上年基本持平，凈負(fù)債率均值較上年增加6.5個(gè)百分點(diǎn)。2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)流動(dòng)性趨弱，銷(xiāo)售下滑對(duì)房企流動(dòng)性產(chǎn)生負(fù)面影響，2024年百?gòu)?qiáng)企業(yè)現(xiàn)金短債比均值為1.58，較上年下降0.08。
雖然行業(yè)償債壓力有所緩解，但房企銷(xiāo)售融資兩端均處于下行通道，現(xiàn)金流壓力較大，仍將面臨較大的償債壓力。
在土地市場(chǎng)方面，2024年政府推地信心仍顯不足，全國(guó)土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡，土地成交規(guī)模繼續(xù)回落。2024年，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)拿地金額4617.0億元，同比下降41.6%，拿地銷(xiāo)售比相較上年下降5.7個(gè)百分點(diǎn)至19.7%。
不過(guò)，中指研究院也指出，百?gòu)?qiáng)企業(yè)仍保持精準(zhǔn)投資、聚焦重點(diǎn)城市的戰(zhàn)略，一線城市拿地占比提升明顯。從城市等級(jí)分布來(lái)看，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的新增土儲(chǔ)權(quán)益面積中二線城市占比達(dá)到66.5%，較上年提升2.3個(gè)百分點(diǎn)；一線城市占比26.0%，較去年提升4.2個(gè)百分點(diǎn)；三、四線城市占比則大幅減少6.5個(gè)百分點(diǎn)至7.5%。百?gòu)?qiáng)企業(yè)高度聚焦重點(diǎn)核心城市，城市間分化加劇。2024年，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)拿地前10城市規(guī)劃建筑面積占比已達(dá)70.9%，可見(jiàn)企業(yè)在布局城市的廣度上有所收縮、深度上有所加劇。