2025 年樓市分化愈發激烈的大環境下，一線城市的老舊房產，其投資價值逐漸步入深度分化階段。部分老舊房產憑借政策紅利、稀缺地段以及學區屬性，依然具備升值潛力；但多數老舊房產卻因品質欠佳、供需失衡等問題，正面臨加速貶值的困境。投資者在涉足這一領域時，務必緊盯“三核法則”，即核心城市、核心地段、核心資源，避免盲目投資帶來的風險。
老舊房產現狀：冰火兩重天
2025 年，國家持續大力推進“老舊小區改造”，不少老房借助加裝電梯、翻新外立面、升級配套設施等改造措施，重新煥發生機。比如，上海某核心區的舊改項目完成后，房價較改造前飆升15%。隨著政策對“好房子”建設的明確支持，那些具備改造潛力的老房，極有可能成為市場上的稀缺資源。
與此同時，各地都在積極落實老舊小區改造工作。北京計劃在2025 年實施500 個老舊小區綜合整治，四川則打算改造4000 個老舊小區。這些舉措不僅能改善居民的生活環境，還能有效提升區域的土地利用效率，進而對周邊房價產生積極影響。
地段與學區優勢猶存
一線城市核心區域的老舊房產，由于交通、醫療、教育等配套設施完備，依然備受市場青睞。以北京西城區某有著30 年房齡的學區房為例，盡管戶型老舊，但因為對口重點小學，單價始終穩定在12 萬元/㎡以上。
然而，“學區房效應減弱”的風險也不容忽視。上海部分區域因推進教育資源均衡化，老房價格在兩年內大幅下跌超30%。加之從2024 年開始，全國小學招生人數銳減，2024 年比2023 年少了261 萬。未來，學校可能會擴大招生范圍，教育部門也可能取消多校劃片，這都將削弱名校學區房的稀缺性和溢價優勢。
供需失衡，掛牌激增成交低迷
2025 年春節過后，一線城市老舊房產的掛牌量日均超千套，其中房齡20 年以上的占比達60%，但成交率卻不足30%。中介數據表明，買家更傾向于次新房，老舊小戶型僅能吸引預算有限的剛需購房者。在供過于求的市場環境下，非核心區老房價格加速下滑，部分郊區老房單價已跌破2 萬元。
投資老舊房產，需警惕三大風險！
品質缺陷難以逆轉
老舊房產普遍存在戶型不合理、采光不足、無電梯等問題。在“好房子”政策的推動下，次新房與新房在品質上的優勢愈發凸顯，進一步擠壓了老房的市場空間。例如，杭州規定新建住宅必須配備智慧安防系統，達標項目的溢價率超15%，而老房由于難以進行類似改造，價格持續走低。
持有成本不斷攀升
租金回報率下滑，使得持有老舊房產的壓力日益增大。北京某老房的租金從2022 年的1.2 萬元/月降至2025 年的8000 元/月，跌幅超30%。若再加上房產稅試點的推行，持有成本可能會進一步增加。
資產流動性陷阱
老舊房產的成交周期較長，議價空間較大。以上海業主李建為例，他掛牌580 萬元的老房，歷經半年時間，降價至420 萬元才成功成交，單價甚至跌破了小區均價。這種較差的流動性，導致投資者難以快速變現。
挖掘老舊房產的“黃金機會”
關注舊改政策與城市更新規劃
投資者應優先選擇納入政府改造計劃的老小區，特別是那些有加裝電梯、新增停車位等實質性利好項目的小區。例如，深圳羅湖區某舊改小區，改造后房價年漲幅達到8%。
鎖定核心地段與稀缺資源
擁有核心商圈、地鐵口、優質學區等區位優勢的老房，抗跌性更強。北京海淀區中關村一帶的老房，由于毗鄰科技園區，租金與房價都保持著穩定態勢。
規避高房齡與低功能屬性房源
房齡超30 年、無電梯的一居室，投資風險最高。建議投資者選擇房齡15 年以內、具備改造空間的兩居室或三居室，這類房源既能滿足自住需求，又便于出租。
2025 年，一線城市老舊房產的投資邏輯已從“博拆遷”轉變為“看價值”。只有那些具備政策紅利、稀缺地段或功能升級潛力的房產，才有可能穿越市場周期。普通投資者務必牢記：“寧買核心區老破小，不碰郊區偽學區”。在樓市分化的時代，選擇往往比努力更為重要！