近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2025年1-2月的房地產(chǎn)運行狀況。下面我們來分析一下數(shù)據(jù)。

 

新開工情況

首先來看一下新開工情況。房屋新開工面積6614萬平方米，下降29.6%。其中，住宅新開工面積4821萬平方米，下降28.9%。房屋新開工面積是一個先行指標，主要取決于開發(fā)商對后市的判斷，如果預(yù)期樂觀，新開工將提高，而預(yù)期悲觀則相反。

房屋新開工面積前2月下降幅度仍接近30%，說明最少從開發(fā)商角度來看，后市仍是非常悲觀的。而且從絕對量上來說，相對于2024年9.74億平的銷售面積，1-2月如此低的新開工面積可能預(yù)示著開發(fā)商預(yù)計2025年的銷售面積仍要下降。一句話，開發(fā)商的預(yù)期還是很弱。

全國銷售情況

 

接下來看銷售。1-2月份，新建商品房銷售面積10746萬平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8個百分點；其中住宅銷售面積下降3.4%，降幅收窄10.7個百分點。新建商品房銷售額10259億元，下降2.6%，降幅收窄14.5個百分點；其中住宅銷售額下降0.4%，降幅收窄17.2個百分點。

這個數(shù)據(jù)可以說是憂喜參半。悲觀者看到的是仍在下降，而樂觀者看到的是降幅收窄。怎樣解釋都對，就看你愿意相信哪個。從個人的角度來看，房地產(chǎn)購置在短期內(nèi)也就是1-2年內(nèi)可能是完全彈性的，也就是可買可不買，但在一個較長的時間內(nèi)，例如3、5年，可能就會變成剛性的，也就是非買不可，尤其是結(jié)婚和學區(qū)的需求。在過去四年的房地產(chǎn)市場大幅下行后，需求一定會有一個釋放。

但從目前的數(shù)據(jù)來看，時間和力度并不及預(yù)期。

從銷售面積和銷售額來看，銷售額下降幅度遠小于銷售面積下降幅度，這說明新房平均銷售價是在上升的，大概折算了一下，新建住宅均價上升3.1%。而上升可能是兩個因素造成：價格普漲，或者單價高的房屋占比上升。下面我們來用70個大中城市的數(shù)據(jù)來驗證一下是哪種情況。

不同能級城市情況

 

根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，從同比看，各線城市商品住宅銷售價格降幅均繼續(xù)收窄。

2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.0%，降幅比上月收窄0.4個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降4.7%和7.4%，降幅比上月分別收窄0.3個和0.2個百分點；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降5.9%和8.0%，降幅分別收窄0.1個和0.2個百分點。

由于春節(jié)因素影響，今年2月份的價格下降是可以預(yù)期的。分城市能級來看，呈現(xiàn)出一線好于二線好于三線的情況。而且從去年一直都是這個狀態(tài)，與以前一線引導(dǎo)二線再引導(dǎo)三線城市的情況大相徑庭。或許以后會成為常態(tài)，城市能級和地段將分化更加嚴重。

環(huán)比情況也能驗證我們的分析。2025年2月份，從環(huán)比看，受春節(jié)銷售淡季等因素影響，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格總體穩(wěn)中略降，而全國新建商品房價格略有上升，我們可以得出結(jié)論，應(yīng)該是70大中城市之外的弱三四線城市銷售大幅下降，大中城市的銷售規(guī)模占比提高，導(dǎo)致的加權(quán)均價結(jié)構(gòu)性提高，而不是新房價格普漲造成的。

我們可以看到，在70大中城市中，一線好于二線好于三線，而70大中城市情況好于全國整體。70大中城市中主要是國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)達的一二線城市和經(jīng)濟發(fā)達的三線城市為主，70大中城市之外的為弱三四線城市。

從絕對量上來看，70大中城市價格基本是穩(wěn)中略降，其市場占比仍在提升以帶動單價上升，說明弱三四線城市的下降幅度之大。

從最能反應(yīng)市場變化的二手住宅價格來看，一二三線城市同比降幅仍大，而且一二三線城市2月環(huán)比都在下降，這說明市場仍在以價換量，復(fù)蘇還談不上。

因此，目前的房地產(chǎn)市場整體還在下行，同時分化嚴重。一線城市有了企穩(wěn)的跡象，但仍處于以價換量的階段，二線城市下行幅度降低，三四線城市還未有企穩(wěn)跡象。

房地產(chǎn)市場能否企穩(wěn)，是經(jīng)濟能夠穩(wěn)住的關(guān)鍵。自去年以來政策可以說是力度空前，降首付、降利率等大招都發(fā)出，但效果來看仍不明顯，需要更加強力的手段來刺激。在4年的需求累積之下，如果輔以更大力度的政策刺激，樓市可能在2025年實現(xiàn)真正的小陽春。