我花200多萬買的房，裝修時突然冒出一個持有20年租約的陌生人。”近日，成都市民李先生向紅星新聞爆料，他通過房產中介“到家了”購買的二手房，遭遇“一房兩綁”困局——前業主在房屋過戶前竟秘密簽訂超長租約，中介公司被指未盡審查義務。
首付30萬買的150平米清水房 竟有租約在前
去年4月，李先生在中介公司“到家了”的工作人員朋友圈，看到了一個二手房源：龍泉驛區臥龍谷玖號小區一套標價200多萬的清水房。他說，當時中介承諾首付10萬即可購房，還強調是“無糾紛凈房”，由于他此前關注該樓盤已久，在支付30萬首付后便按揭買下150多平的房屋。
今年3月18日，正當李先生準備裝修時，一位素不相識的人持經備案的租賃合同現身，并稱早在2023年就已租下此房，租約長達20年。
記者看到，這份簽訂于2023年7月25日的合同顯示，租約至2043年7月25日，整整20年，租客為呂某某。李先生和妻子蒙了，這是他們準備生小孩而買的房，在裝修的節骨眼上居然出現這種事，他知曉“買賣不破租賃”，因此裝修也暫時擱置。
不過，李先生細看租賃合同才發現，150多平方米的房屋每月租金僅1200元，20年租金共28.8萬元。且租約簽訂近兩年，對方一直未入住，“正常人誰會租清水房？”李先生回想起整個交易過程中，表示前業主僅在過戶時露面過一次，此后便失聯。
過戶后，房屋內還莫名出現十多包行李，他認為自己可能遭遇騙局，便趕忙找到中介公司。
中介：前業主故意隱瞞租約租客：對方抵債
“到家了”核實確認了李先生購買的房屋有租約一事，但前業主已無法聯系。
3月21日，“到家了”武侯區負責人王先生告訴記者，他們所有流程都是正規的，在簽合同時也做了產調，“房子的權屬都是正常狀態。”他說，當時他們曾讓前業主查詢租賃備案，“但她不查，說沒有租約。”并在購房合同“無租賃”處劃了勾。
王先生認為，他們的購房合同已經非常完善，房子已經正常過戶到李先生名下，“我們把該做的都做了。房子雖然有租賃備案，但是被前業主故意隱瞞。”
他認為，李先生和他們都是被前業主故意隱瞞的對象，“這也是公司成立十多年來，第一次遇到，如果李先生認為中介公司有責任，可以起訴。”目前他們也在聯系前業主。
李先生告訴記者，中介公司并未提供相應證據證明他們曾進行過詢問、核實，只有房屋買賣合同中“劃勾”的一項。
他說，查詢租賃備案非常簡單，只需在線上APP中輸入信息由原房主配合即可。自己花了兩萬多元的中介費，就因為中介這樣一個疏忽，將風險轉移到買方，“劃勾”的合同并不能撇清中介的責任。
記者聯系上租客呂先生，他告訴記者，他和前業主張某是朋友，但因為對方欠了他“幾十上百萬”，在銀行也有欠款，張某把房子租給他是抵債的。
3月21日，記者跟隨李先生一家去大面派出所報警。警方表示，這屬于民事糾紛，建議通過訴訟的渠道解決，現場民警也多次撥打張某電話，處于無人接聽狀態。
中介是否盡到查詢義務？
律師：前業主根本違約，中介可能未盡責
記者了解到，查詢房屋租賃登記備案，除了可以線下查詢外，備案成功的個人還可登錄“天府市民云”APP、成都住房租賃交易服務平臺查看備案憑證。
記者咨詢成都多個不同房地產中介公司的員工，對于租賃登記備案是否為賣房時中介的必查項，大家對此說法不一，但均提到，對房屋進行詳細產調，排除可能存在的風險，是賣房的前提。產調就包括房屋是否有查封、抵押、設置居住權，是否涉及繼承贈與等。
有中介提到，為了防止類似的惡意租約，導致業主買房后無法入住，他們除了會進行線上查詢外，還會線下去房管局查詢。本案中，既然現在已過戶，租客可以找前業主追究責任。
另一位中介人員則提到，租賃備案并非必查項，因為在產調的房屋信息摘要上就有該房屋是否設置有居住權，他們也會在房屋買賣合同中對是否有租約進行約定。若原房主虛假承諾，屬于根本違約，可以要求撤銷合同，或讓其承擔合同價20%的賠償。但她也提到，雖不是必查項，但若房屋存在被出租的隱患，中介公司又未盡到披露義務，存在一定疏忽。
對于本案，北京澤亨律師事務所胡磊律師認為，該案件存在多重法律關系。在房屋買賣合同關系中，根據《民法典》規定，前業主對房屋負有瑕疵擔保義務，交易時需向買家如實告知房屋權利狀況。其次是租賃合同關系，前業主與租客簽訂的20年租約若已備案，可適用“買賣不破租賃”原則，前提是交易合法、有效；最后是中介服務合同關系，中介公司應當對交易完成必要審查，如果沒有履職盡責，則可能構成服務合同違約。
此外，胡磊律師認為，租客呂某某以遠低于同地段市場價簽訂租約，卻在近兩年內從未實際入住，該“以租抵債”的行為，可能違反《民法典》第154條關于惡意串通損害他人權益的規定。
胡磊律師表示，李先生可以通過法律途徑主張該租賃合同無效。若能夠證明前業主與租客惡意串通，那么該租約自始就不具備法律效力。其次，前業主隱瞞重大事實的行為構成了根本違約，李先生有權要求解除合同、賠償損失。
胡磊律師還認為，前業主在交易前故意隱瞞房屋存在租約的事實，交易后消失不參與交易的事后處置，從這些客觀行為上，已具有非法占有的故意。
四川一上律師事務所合伙人林小明律師表示，若租賃合同真實、客觀、公平，符合“買賣不破租賃”，那么租客可以依合同要求實現自身權利。反之，若存在惡意串通損害購房者利益等情形，則可以根據《民法典》規定，請求法院或仲裁機構予以撤銷租賃合同。
他提醒，無論是中介還是購房者，都應全面、合理地審查房屋狀況，查詢相應登記以及實地考察，做好合同約定，盡量避免后續紛爭。
一位不愿具名的房產協會相關人士也提到，中介公司應對房屋信息進行核實，并將不利影響告知業主，若該房屋的確進行了備案，但中介未落實，存在一定瑕疵。記者了解到，目前成都市房地產經紀協會已聯系“到家了”總部核實具體情況，截至記者發稿前，前業主張某的電話依舊無人接聽。
買二手房，這些陷阱你千萬別跳
與新房相比，買二手房的優勢很明顯，看得見摸得著，但不可否認的是，手續也更為復雜和繁瑣，有不少地方需要注意，否則就可能會不小心踩坑。
1、 產權陷阱
自從有二手房交易以來，產權問題就是容易導致買房人中招的陷阱之一，一定要注意了！
首先，大家買二手房之前，一定要核實清楚賣方的身份和房子的身份，查看賣方的身份證和房產證原件，搞清楚房子的產權性質和房齡。因為不同種類的二手房在購買時的政策也不盡相同，比如經濟適用房5年內不能上市，有些銀行對“高齡”二手房是不放貸的。
其次，如果房子有多個產權人，一定要所有產權人都同意出售，避免日后糾紛。有的房子，雖然房產證上只有一個人的名字，但如果是婚后財產，也必須夫妻雙方共同到場簽字，防止一方瞞著另一方出售房屋。
另外，還應調查清楚房產是否存在抵押、查封和訴訟等問題，否則很容易產生糾紛。
二、房屋缺陷
有的賣家為了將房屋賣個好價錢，會隱瞞房子原有的缺陷，所以看房時一定要留心，注意觀察墻面、地面、天花板等是否有開裂、滲水等跡象，了解房屋是否存在漏水等質量問題。如果你自己看不出來，可以找專業人士來幫忙，或者多咨詢一些懂行的人。
為了盡快賣掉房子，賣家可能會對房子以前的歷史或者今后可能出現的事情避而不談，比如房子里發生過火災或非正常死亡，不久會拆遷等。因此，在買房之前，建議對房子的背景也進行一番調查，多走訪一下小區物業、周邊鄰居，了解是否是兇宅或者有拆遷問題等等。
對于房子周邊的配套和環境，比如買菜是否方便、走到地鐵要多久、停車位是否充足等，也不要光聽賣方或中介的介紹，最好自己實地考察和體驗一下。
三、稅費問題
購買二手房，有中介費、契稅、增值稅、個人所得稅等一系列的費用需要明確。根據規定，賣家和買家本來是分別有各自需要承擔的稅費，但在實際交易時，買賣雙方會根據實際情況來約定，例如，如果市場供需狀況導致賣家更急于出售房產，他們可能會同意承擔更多的稅費；反之，如果買家對房產有更高的需求，他們可能會愿意承擔更多的稅費。
所以，在談到房價時，要搞清楚到底是賣家的凈得價，還是各自付稅后的價格。雙方要協商好中介費、稅費等費用的分擔方式，確保費用透明。
買房前，還要查一查物業費、水電燃氣費是否有拖欠。如果沒有查清楚，一旦過戶后，這個費用可就要自己承擔了。
四、合同陷阱
有些中介會提供“陰陽合同”，即簽訂兩份合同，一份合同是對內的真實成交價格，另一份合同則填低價格辦理繳稅過戶，這種行為看似占了便宜，實際上涉嫌違法，需要警惕。
在簽合同前，一定要仔細審核合同的每一項內容，謹慎對待每一個細節。比如交房時有哪些家具家電是要留下的；賣家如果有租客在，清退不及時如何處理；落戶在房子里的人何時遷走戶口，要和賣家約定好具體時間，包括超時后的賠償；如果購買的是學區房，還要核實學位是否被占用，確保孩子上學無憂……
另外，想要買得安心又省心，選擇可靠有信譽的中介或平臺也尤為重要。
買房遇坑該如何尋求救濟
二手房交易中，如發現房屋存在不符合合同約定的情形，或者對方違約，應保留好各種溝通記錄、鑒定報告、購房合同、交易憑證等，通過多種途徑積極維權。可以通過購房中介，積極與對方協商解決方案；如協調不成，可以尋求司法途徑維護自身合法權益、確保交易公平公正。
法條鏈接
一、《中華人民共和國民法典》
第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
二、《中華人民共和國民事訴訟法》
第二百六十四條 被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。