2025年2月，全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)出爐。受春節(jié)假期影響，市場整體呈現(xiàn)“新房弱復(fù)蘇、二手房再降溫”的格局。一線城市新房價格環(huán)比微漲0.1%，但二手房價格由升轉(zhuǎn)降0.1%，成為市場最大轉(zhuǎn)折點。二線城市新房價格環(huán)比持平，三線城市微跌0.1%，二三線城市二手房價格降幅雖較上月收窄，但調(diào)整壓力仍存。值得注意的是，，南京、濟南等部分核心城市新房價格出現(xiàn)久違的回升。

一線城市分化加劇：深圳新房“五連漲”，北京二手房價格勉強持平

一線城市新房市場韌性凸顯。2月，深圳新房價格環(huán)比上漲0.4%，自2024年10月起連續(xù)5個月上漲，漲幅居全國首位。福田、南山等核心區(qū)域高價項目成交活躍，疊加“買漲不買跌”的市場心理，推動深圳成為當前樓市的最大亮點。北京、上海新房價格分別上漲0.1%和0.2%，但廣州環(huán)比下跌0.2%，成為唯一新房價格下跌的一線城市。

二手房市場則呈現(xiàn)“冰火兩重天”。深圳二手房價格環(huán)比上漲0.3%，領(lǐng)跑全國，但北京、上海、廣州分別下跌0.4%、0.3%和持平。北京二手房價格勉強維持在100點基準線，但結(jié)構(gòu)性壓力已現(xiàn)，中小戶型和高房齡房源成交占比上升，導(dǎo)致整體價格走弱。上海、廣州則因低價房源集中入市，成交均價環(huán)比下滑。市場分析認為，一線城市二手房價格波動更多源于成交結(jié)構(gòu)變化，而非實質(zhì)性需求萎縮。

值得注意的是，政策效應(yīng)呈現(xiàn)邊際遞減。自2024年10月房貸利率調(diào)降后，上海、廈門等城市房價連續(xù)3個月反彈，但2月重回下跌通道，僅北京、深圳、成都維持上漲趨勢。

二三線城市調(diào)整延續(xù)：南京新房領(lǐng)漲，濟南結(jié)束18個月下跌周期

二線城市新房價格環(huán)比持平，三線城市微跌0.1%，但部分城市已現(xiàn)積極信號。南京新房價格環(huán)比上漲0.5%，連續(xù)3個月領(lǐng)跑70城；濟南新房價格環(huán)比上漲0.3%，結(jié)束自2023年8月以來的18個月下跌周期。大連、哈爾濱、寧波等城市新房價格漲幅均在0.3%以上，核心地段改善型項目成為支撐價格的主要力量。

二手房市場壓力仍然顯著。二線城市二手房價格環(huán)比下降0.4%，降幅較上月擴大0.1個百分點；三線城市環(huán)比下降0.4%，降幅持平。鄭州、武漢等城市二手房掛牌量持續(xù)攀升，但成交周期延長，價格下行壓力加劇。業(yè)內(nèi)指出，二三線城市仍需通過優(yōu)化限購政策、降低交易稅費等方式提振市場信心。

從同比數(shù)據(jù)看，各線城市房價降幅繼續(xù)收窄。一線城市新房價格同比下降3.0%，降幅收窄0.4個百分點；二三線城市同比降幅分別收窄0.3和0.1個百分點。上海新房價格同比上漲5.6%，成為唯一逆勢上漲的一線城市，但廣州、深圳同比跌幅仍超過4%。

政策與市場博弈：得房率“注水”干擾數(shù)據(jù)，購房者財務(wù)成本壓力仍存

當前房價數(shù)據(jù)的真實性面臨新挑戰(zhàn)。地方政府默許開發(fā)商通過“住宅4.0”等設(shè)計提高得房率，部分項目得房率接近甚至超過100%，導(dǎo)致新房價格統(tǒng)計存在偏差。例如，某項目名義單價下降，但實際使用面積縮水，購房者真實成本并未降低。這一現(xiàn)象使得新房價格波動參考價值下降，市場更需關(guān)注二手房成交的“真實溫度”。

購房者財務(wù)成本壓力仍需警惕。當前房貸加權(quán)平均利率為3.1%，雖低于歷史水平，但仍高于10年期國債收益率（2.5%），且大中城市租售比普遍低于2%。理論上，房價需每年上漲1.1%以上才能覆蓋持有成本。部分中介渲染“暴力反彈”預(yù)期，但多數(shù)城市尚未止跌，購房者需理性評估長期持有風(fēng)險。

市場預(yù)期分歧加劇。3月前半月，一線城市二手房日均成交量回升至千套以上，北京、深圳出現(xiàn)“小陽春”行情，但政策效果能否持續(xù)仍需觀察。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2月新房價格環(huán)比上漲城市僅18個，較上月減少6個，市場整體企穩(wěn)時點或延后至二季度。