萬(wàn)科香港旗下大埔新盤“上然（Le Mont）”項(xiàng)目于近日開啟首輪分段銷售，首輪228伙，早前截收7418票，超額認(rèn)購(gòu)31倍。
第1期率先于3月6日開價(jià)，首批推出81伙，折實(shí)入場(chǎng)價(jià)僅238萬(wàn)港元起，成為近11年來(lái)大埔區(qū)門檻最低一手新盤。
截至3月16日，“上然”首輪223伙（占可售單位98%）已被選購(gòu)。萬(wàn)科趁熱加推價(jià)單第5號(hào)，同時(shí)上傳次輪銷售安排，總數(shù)118伙將于3月19日作次輪銷售。
近來(lái)萬(wàn)科市場(chǎng)動(dòng)態(tài)轉(zhuǎn)向低調(diào)，如今透過(guò)香港新盤入市，再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
市場(chǎng)焦點(diǎn)
“上然”源于2020年7月萬(wàn)科和青建國(guó)際以約37.05億港元投下的香港大埔馬窩路住宅地塊，每平方呎樓面地價(jià)約4738港元，是當(dāng)年港府招標(biāo)規(guī)模最大的宅地。
截標(biāo)前，中原地產(chǎn)測(cè)量師行執(zhí)行董事張競(jìng)達(dá)提到，大埔馬窩路住宅地皮較大，發(fā)展上具一定的彈性，位置非處市中心，但地勢(shì)較高可享山景，料作中至大型單位發(fā)展居多，預(yù)計(jì)每呎樓面地價(jià)約5000港元，總值約39億港元——萬(wàn)科的實(shí)際成本還略微低于該預(yù)期。
資料顯示，“上然”共分3期發(fā)展，提供1650個(gè)單位，也就是說(shuō)，未來(lái)還有超過(guò)1400個(gè)單位陸續(xù)入市。
價(jià)格方面，萬(wàn)科給出的誠(chéng)意為這個(gè)香港大盤開了一個(gè)好頭。
以最新售出的價(jià)單第4號(hào)41伙為例，涵蓋開放式至4房，實(shí)用面積由214至873平方呎，定價(jià)314.4萬(wàn)至1358萬(wàn)港元，呎價(jià)由13322至16818港元，扣除最高16%折扣，折實(shí)價(jià)由264.1萬(wàn)至1140.8萬(wàn)港元，折實(shí)呎價(jià)由11191至14129港元。
該盤最受關(guān)注的是“1+1”付款優(yōu)惠，即購(gòu)入指定3房及4房的買家，可享140萬(wàn)至150港萬(wàn)元的額外折扣用作加購(gòu)指定開放式戶型。以首張價(jià)單為例，購(gòu)買4房后，只需額外付88萬(wàn)港元即可再獲得1個(gè)開放式戶型。
另外，此前特區(qū)政府財(cái)政預(yù)算案最新宣布調(diào)高百元印花稅門檻至400萬(wàn)港元，而“上然”首輪發(fā)售的單位當(dāng)中，100個(gè)單位折實(shí)價(jià)低于400萬(wàn)元，可受惠上述印花稅新措施。
多重刺激之下，萬(wàn)科香港實(shí)現(xiàn)了“開門紅”。
萬(wàn)科香港董事總經(jīng)理周銘禧透露，目前接獲很多查詢，初步留意到查詢包括年輕首置客等，因?yàn)閰^(qū)內(nèi)大部份私樓樓齡逾30年，所以客戶有改善居住環(huán)境的需要。
周銘禧還認(rèn)為，香港經(jīng)濟(jì)及失業(yè)率好轉(zhuǎn)對(duì)樓市有正面作用，亦觀察到農(nóng)歷新年后樓市氣氛變得理想。至于完工交付層面，周銘禧預(yù)告項(xiàng)目關(guān)鍵日期為2026年7月。
香港置業(yè)研究部董事王品弟也表示，自財(cái)政預(yù)算案調(diào)低細(xì)價(jià)物業(yè)從價(jià)印花稅，香港樓市氣氛轉(zhuǎn)旺，加上中央全國(guó)兩會(huì)釋放穩(wěn)樓市的政策訊號(hào)，亦為香港樓市注入信心。
王品弟特別提到，大埔上然是三月份的市場(chǎng)焦點(diǎn)，售價(jià)極具競(jìng)爭(zhēng)力有望即日沽清，勢(shì)與二手業(yè)主展開客源爭(zhēng)奪戰(zhàn)，除非二手業(yè)主愿意降價(jià)放售，否則難與新盤市場(chǎng)一較高下，預(yù)計(jì)本月香港樓市續(xù)由一手市場(chǎng)主導(dǎo)，成交量更有望挑戰(zhàn)3000宗水平。
香港潛行
2024年4月份，一批帶有銜接結(jié)構(gòu)的鋼筋混凝土磚墻在廣東出廠，經(jīng)過(guò)清關(guān)程序，運(yùn)往香港大埔“上然”的施工現(xiàn)場(chǎng)。
這是供應(yīng)商鋁游家為香港萬(wàn)科定制的混凝土佛沙預(yù)構(gòu)件，該供應(yīng)商承擔(dān)項(xiàng)目6層高層住宅近3000余件混凝土佛沙構(gòu)件。
早在王石當(dāng)家的年代，萬(wàn)科就已經(jīng)在試水裝配式建筑，而“上然”采用的MiC（Modular Integrated Construction即“模塊化集成建筑”），據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可較傳統(tǒng)建造模式節(jié)省30%工期。
降價(jià)之外，萬(wàn)科香港正在趕工。
“上然”項(xiàng)目公司名為財(cái)榮有限公司，由萬(wàn)科透過(guò)萬(wàn)科置業(yè)（香港）間接持有95%股權(quán)。
2023年，為完成大埔項(xiàng)目開發(fā)，財(cái)榮有限公司向銀團(tuán)申請(qǐng)總額為52.4億港元的開發(fā)貸款、并于2024年完成延期。
2024年12月30日，萬(wàn)科公告與合作方為財(cái)榮有限公司過(guò)5.87億港元銀行保函提供履約保證。
根據(jù)擔(dān)保公告，截至2023年底，財(cái)榮公司資產(chǎn)總額55.92億港元，負(fù)債總額56.49億港元， 凈資產(chǎn)為-5654.58萬(wàn)港元，期內(nèi)虧損5279.83萬(wàn)港元；截至2024年11月30日，財(cái)榮公司未經(jīng)審計(jì)資產(chǎn)總額63.31億港元，負(fù)債總額63.94億萬(wàn)港元，凈資產(chǎn)為-6265.14萬(wàn)港元，期內(nèi)錄得虧損610.55萬(wàn)港元。
在開盤之前，萬(wàn)科香港為該樓盤承擔(dān)的資金壓力不斷增加。
就在不久前還有媒體報(bào)道稱，包括渣打銀行和創(chuàng)興銀行在內(nèi)，香港部分銀行對(duì)萬(wàn)科大埔“上然”項(xiàng)目潛在購(gòu)房者的抵押貸款申請(qǐng)持拒絕態(tài)度。創(chuàng)興銀行在聲明中表示，評(píng)估抵押貸款申請(qǐng)時(shí)主要考慮抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值和質(zhì)量以及申請(qǐng)人的還款能力。
有市場(chǎng)分析認(rèn)為，該項(xiàng)目1650套住宅樓面總計(jì)78萬(wàn)平方呎，如果按照每平方呎售價(jià)14000元來(lái)算，預(yù)計(jì)超百億貨值，這筆回款有可能是萬(wàn)科為歸還美元債準(zhǔn)備的后手。
如果人民幣大幅升值，可能就用人民幣還，如果貶值可能就用港幣來(lái)還；前者需要先通過(guò)國(guó)家外匯管理局(SAFE)或其授權(quán)銀行申請(qǐng)購(gòu)匯，經(jīng)過(guò)審批將人民幣兌換成美元用于還債，而后者在流程上還相對(duì)簡(jiǎn)單一些。
萬(wàn)科香港的其他項(xiàng)目也在加快銷售。
例如，萬(wàn)科何文田VAU Residence近期對(duì)兩套一房單位進(jìn)行了折扣調(diào)整，其中10樓A原定價(jià)為823.9萬(wàn)港元，最初折實(shí)價(jià)約737.7萬(wàn)港元，調(diào)整后最新折實(shí)價(jià)為527.3萬(wàn)港元，總價(jià)降幅達(dá)28.5%（以原定價(jià)計(jì)算，實(shí)際降幅接近36%）。此外，該盤部分樓棟推出“工抵房單位”，折后單價(jià)更低，優(yōu)惠力度更大。
就在不到一年前的2024年4月14日，萬(wàn)科集團(tuán)前總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝赴港走訪VAU Residence，這位前總裁表示，香港“撤辣”為樓市帶來(lái)利好，鼓勵(lì)香港團(tuán)隊(duì)要繼續(xù)努力，把握營(yíng)銷機(jī)遇，加大力度拓展市場(chǎng)。
香港樓市開始變得熱鬧起來(lái)，而每一個(gè)新盤的去化策略，除了基于市場(chǎng)行情之外，和企業(yè)的生存狀況也息息相關(guān)。