2025年3月第一周，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“環(huán)比降溫、同比回暖”的分化特征。新房市場方面，37城成交面積環(huán)比下降30.5%，但同比上升11.4%；二手房市場16城成交面積環(huán)比下降3.8%，同比大幅增長46.4%。政策層面，政府工作報(bào)告首次提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并強(qiáng)調(diào)通過調(diào)減限制性措施、城中村改造、存量商品房收儲及“好房子”建設(shè)等舉措，推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

一、政策“組合拳”鞏固市場信心

1.政策工具箱持續(xù)擴(kuò)容

2025年政府工作報(bào)告將“穩(wěn)住樓市股市”列為經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)，首次提出“盤活存量用地和商辦用房”“推進(jìn)收購存量商品房”等方向。住建部部長倪虹明確表示，將通過鞏固降息、增貸、減稅等政策效應(yīng)，加力實(shí)施城中村改造（2024年新增100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模），以及改革商品房開發(fā)制度等措施，穩(wěn)定市場預(yù)期。此外，地方政府專項(xiàng)債安排4.4萬億元，重點(diǎn)支持土地收儲及存量商品房收購。

2.融資環(huán)境邊際改善

截至3月9日，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制已審批貸款超6萬億元，覆蓋1500萬套住房建設(shè)交付。信用債市場亦現(xiàn)積極信號，綠城中國時(shí)隔三年重啟美元債發(fā)行，房企融資渠道進(jìn)一步拓寬。同時(shí)，保交樓攻堅(jiān)戰(zhàn)持續(xù)推進(jìn)，2024年累計(jì)交付338萬套，為市場注入信心。

3.地方靈活施策激發(fā)需求

各地因城施策調(diào)減限制性措施，如北京、上海放寬郊區(qū)限購，廣州試點(diǎn)“以舊換新”。政策效果初步顯現(xiàn)，30個大中城市2月新房成交面積同比增長30.9%，一線城市增幅達(dá)65%。

二、供需兩端發(fā)力推動行業(yè)轉(zhuǎn)型

1.供給端：存量優(yōu)化與質(zhì)量升級并行

政府工作報(bào)告首次明確“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅層高不低于3米，推動住房向安全、舒適、綠色、智慧方向升級。房企積極響應(yīng)，如綠城中國推出七大產(chǎn)品系，整合裝配式建筑與智能化技術(shù)；部分企業(yè)通過城市更新項(xiàng)目探索功能轉(zhuǎn)型，北京豐臺西南郊冷庫地塊改造后溢價(jià)成交。此外，存量商品房收儲提速，多地專項(xiàng)債資金投向土地和房產(chǎn)盤活，河南、安徽等省明確將存量房轉(zhuǎn)化為保障性住房。

2.需求端：結(jié)構(gòu)分化與品質(zhì)驅(qū)動

當(dāng)前改善性需求占比超54%，推動房企產(chǎn)品競爭轉(zhuǎn)向品質(zhì)賽道。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年下半年以來，核心城市高品質(zhì)項(xiàng)目支撐新房價(jià)格企穩(wěn)。政策層面，城中村改造貨幣化安置預(yù)計(jì)釋放2億平方米商品房需求，疊加“四個取消、四個降低”政策（如降低房貸利率、交易稅費(fèi)），進(jìn)一步激活置換需求。

3.長效機(jī)制：平衡增量與存量

政府工作報(bào)告提出“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量”，庫存高位城市將縮減土地供應(yīng)，2025年百城土地成交建筑面積同比降9.8%。同時(shí)，公募REITs擴(kuò)募至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施及租賃住房領(lǐng)域，截至2024年底，8只REITs上市規(guī)模達(dá)224.22億元，為房企存量資產(chǎn)變現(xiàn)提供新路徑。