1.2024年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)
全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)：2024年為9935元/平方米，同比下降4.8%（2023年為10437元/平方米）；
階段性波動(dòng)：2024年下半年全國(guó)平均房?jī)r(jià)降至9749元/平方米，較上半年的11030元/平方米明顯回落，但仍接近2023年水平。
2.2025年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)
不同機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)存在顯著分歧：

企穩(wěn)回升派：
謝逸楓預(yù)測(cè)2025年房?jī)r(jià)將“止跌上漲”，漲幅為個(gè)位數(shù)，主要依據(jù)政策支持和市場(chǎng)修復(fù)預(yù)期；
部分城市（如北京、上海、深圳）新房?jī)r(jià)格已出現(xiàn)回暖跡象，2025年1月70個(gè)大中城市中40%的新房?jī)r(jià)格止跌上漲。
調(diào)整承壓派：
高盛曾預(yù)測(cè)若缺乏額外財(cái)政支持，2025年房?jī)r(jià)可能下跌20%-25%，但這一觀點(diǎn)被謝逸楓駁斥為“危言聳聽(tīng)”；
中小城市因人口流出和庫(kù)存過(guò)剩，房?jī)r(jià)可能繼續(xù)下跌，而一線(xiàn)城市因需求支撐或小幅回升。
3.關(guān)鍵影響因素
政策調(diào)控：政府強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)房?jī)r(jià)”目標(biāo)，通過(guò)收儲(chǔ)庫(kù)存、增加保障房供給等政策對(duì)沖下行壓力；
供需矛盾：全國(guó)住房過(guò)剩（約6億棟房屋），城鎮(zhèn)化率接近65%，新增需求放緩；
經(jīng)濟(jì)與收入：房?jī)r(jià)收入比仍處高位（2024年末為10.6），居民收入增速難以支撐房?jī)r(jià)大幅上漲。
4.城市分化趨勢(shì)
一線(xiàn)及核心二線(xiàn)城市：人口凈流入和資源集中支撐房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)2025年止跌企穩(wěn)，部分區(qū)域或微漲；
三四線(xiàn)及縣城：人口流出疊加庫(kù)存壓力，房?jī)r(jià)可能持續(xù)調(diào)整，部分區(qū)域或出現(xiàn)“鶴崗化”趨勢(shì)。
5.長(zhǎng)期爭(zhēng)議點(diǎn)
2萬(wàn)元均價(jià)爭(zhēng)議：2019年曾有預(yù)測(cè)稱(chēng)2025年平均房?jī)r(jià)或達(dá)2萬(wàn)元/平方米，但當(dāng)前數(shù)據(jù)顯示該目標(biāo)已無(wú)實(shí)現(xiàn)可能，主要受制于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和人口結(jié)構(gòu)變化；
外資機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：如高盛對(duì)庫(kù)存和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)，但國(guó)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為政策工具足以應(yīng)對(duì)。
總結(jié)
當(dāng)前全國(guó)平均房?jī)r(jià)在9500-10000元/平方米區(qū)間波動(dòng)，2025年大概率呈現(xiàn)“總體企穩(wěn)、局部分化”格局，政策導(dǎo)向和城市基本面將是核心變量。購(gòu)房者需重點(diǎn)關(guān)注人口流動(dòng)、庫(kù)存去化速度及政策落地效果。