房地產(chǎn)深度調(diào)整過后，南京、成都新建商品住宅銷售價(jià)格領(lǐng)漲70城之首，一線城市一二手房銷售價(jià)格則以上海深圳領(lǐng)漲。
2月19日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1月份70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，2025年1月份，70個大中城市中，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲，當(dāng)中上海、深圳領(lǐng)漲；二三線城市環(huán)比總體略降；一二三線城市同比降幅均持續(xù)收窄。
1月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn)。其中，北京下降0.4%，廣州持平，上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點(diǎn)。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.4%和0.4%，廣州下降0.2%。
在二線城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%，為2023年6月以來首次上漲；二手住宅環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅均與上月相同。
1月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有24個，比上月增加1個。當(dāng)中領(lǐng)漲的是兩個新一線城市南京和成都，均環(huán)比上漲0.7%；上海、寧波緊隨其后，環(huán)比上漲0.6%；無錫、武漢上漲0.5%。二手住宅環(huán)比上漲城市有7個，比上月減少2個。
同比方面，1月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降3.4%，降幅比上月收窄0.4個百分點(diǎn)。其中，北京、廣州和深圳分別下降5.7%、8.4%和5.2%，上海上漲5.6%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降5.6%，降幅比上月收窄1.1個百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。
在二線城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降5.0%，降幅比上月收窄0.4個百分點(diǎn)；二手住宅同比下降7.6%，降幅比上月收窄0.3個百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降6.0%和8.2%，降幅均比上月收窄0.2個百分點(diǎn)。
值得注意的是，在同比方面，70個大中城市的二手住宅銷售價(jià)格全線下降，當(dāng)中降幅超10%的城市有12個城市。一手住宅銷售價(jià)格則僅有上海、太原同比上漲，其余68城銷售價(jià)格同比下降。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)看來，經(jīng)過至少三年的調(diào)整，二手房的價(jià)格泡沫是最小的，今年上半年是買入二手房的最好階段。
業(yè)界分析：
“整體房價(jià)止跌跡象明顯”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從2024年9月開始，各種房地產(chǎn)政策從力度到節(jié)奏，如同給樓市注入了一針強(qiáng)心劑，極大地提振了市場信心。過去四個月，一線和部分二線城市需求旺盛，房價(jià)相對堅(jiān)挺，一線城市已經(jīng)連續(xù)上漲多月；而多數(shù)三四線城市則因庫存壓力大，房價(jià)繼續(xù)調(diào)整中。
“過去幾個月的政策效果非常明顯，從房價(jià)數(shù)據(jù)看，整體房價(jià)止跌跡象明顯，70大城市房價(jià)在10月就出現(xiàn)了明顯變化，11—12月份房價(jià)繼續(xù)止跌，1月份新房二手房下調(diào)城市只有42個和60個。”不過，張大偉認(rèn)為，市場分化仍在持續(xù)，一線城市熱度最高，出現(xiàn)了連續(xù)4個月上漲，但隨著價(jià)格上漲，購房者開始出現(xiàn)了分化，部分購房者再次開始觀望。1月因?yàn)榇汗?jié)的影響，整體成交量和成交價(jià)格都出現(xiàn)了明顯的漲幅放緩。
張大偉認(rèn)為，短期內(nèi)居民收入預(yù)期弱、房價(jià)下跌預(yù)期仍在等因素依然制約著房地產(chǎn)市場的全面企穩(wěn)，2025年樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時間恢復(fù)。1—2月房地產(chǎn)市場疊加政策井噴后的空窗期，市場有波動的可能性，最近也需要出臺更多有力度的政策，市場在3月或有望出現(xiàn)小陽春。
“上海、深圳房地產(chǎn)市場已完成筑底過程”
58安居客研究院院長張波分析指出，從統(tǒng)計(jì)局公布的1月數(shù)據(jù)來看，政策托底效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，市場“止跌回穩(wěn)”的趨勢不斷強(qiáng)化，但市場信心處于穩(wěn)步修復(fù)階段。其中，一二線熱點(diǎn)城市穩(wěn)步邁入“止跌回穩(wěn)”。一線城市的一二手房價(jià)格持續(xù)環(huán)比上漲，尤其是上海、深圳的上漲伴隨著二手房成交量保持高位，市場已完成筑底過程，處于回升階段。值得關(guān)注的是，二線城市新房價(jià)格環(huán)比由持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%，是自2023年6月以來首次轉(zhuǎn)正，尤其是南京、杭州、成都、武漢的回升動力更強(qiáng)，也是本輪復(fù)蘇的帶頭城市。
“淡季不淡，往年進(jìn)入到春節(jié)前，都是市場的淡季，熱度下滑明顯，但由于2024年年底翹尾行業(yè)，帶動市場熱度在1月依然保持一定高位”。張波表示，從安居客線上數(shù)據(jù)看，2025年1月，百城二手房掛牌量達(dá)到229.8 萬套，同比去年增長19.0%，充足的房源為購房者提供了更多的選擇。在新房中，安居客重點(diǎn)監(jiān)測的全國重點(diǎn)66城顯示，建面120平方米以上四房及以上戶型的熱度占比仍然維持向上的趨勢，也意味著改善型需求維持上升態(tài)勢。
張波認(rèn)為，2025年市場逐步回暖，熱點(diǎn)城市有望出現(xiàn)小陽春，當(dāng)中利率下調(diào)、城中村改造等政策是關(guān)鍵，雖不同城市有分化，但市場總體止跌回穩(wěn)的方向不變。
“泡沫最小，今年上半年是二手房認(rèn)購的最好階段”
“作為傳統(tǒng)淡季，1月份新建商品住宅銷售價(jià)格上漲的城市從此前的23個變?yōu)?4個，非常不容易”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，這進(jìn)一步說明市場預(yù)期在持續(xù)轉(zhuǎn)好，房價(jià)方面的上漲動力在增強(qiáng)，有望進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場一季度的小陽春態(tài)勢出現(xiàn)。
在當(dāng)前一手房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為正的24個城市中，房價(jià)指數(shù)上漲TOP5是南京、成都、上海、寧波和武漢，當(dāng)中南京屬于非常典型的市場深度調(diào)整的城市。而在去年12月份和今年1月份，南京均是房價(jià)上漲最快的城市，“這或意味著，深度調(diào)整的二線城市，基本面修復(fù)動力很強(qiáng)，也將成為新一輪房價(jià)上漲的先行代表”。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一二線城市一手房價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲是最大的信號，意味著此類城市扮演了2025年房價(jià)上漲和穩(wěn)中向好的示范代表，有助于進(jìn)一步引導(dǎo)市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的向好發(fā)展。
在二手房市場方面，1月份上海、深圳、寧波、成都、無錫、北京和天津出現(xiàn)上漲，“這7個城市都是非常優(yōu)質(zhì)的大城市。尤其是上海和深圳，一些核心區(qū)域的二手房客戶量明顯增多，掛牌的價(jià)格也開始上調(diào)，這也說明二手房的價(jià)格邏輯，即大城市更容易漲，小城市相對會緩和一點(diǎn)”。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年上半年是二手房認(rèn)購的最好階段，因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)有了至少3年的調(diào)整，“二手房的價(jià)格泡沫是最小的。而隨著后續(xù)二手房價(jià)格企穩(wěn)，市場的判斷又會發(fā)生變化”。