一、什么是不動產(chǎn)預(yù)告登記？
不動產(chǎn)預(yù)告登記是不動產(chǎn)登記類型中除了首次登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記外的一種特殊的登記類型。《民法典》中預(yù)告登記的定義是：“預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。預(yù)告登記其實(shí)是一種限制登記，主要目的是為了保全一項(xiàng)將來可能發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。簡單來說，就是在簽訂了一份房屋的買賣合同后，這時您還沒有擁有房產(chǎn)所有權(quán)，先在不動產(chǎn)登記簿上做一次預(yù)告，以確保將來能夠順利辦理過戶登記，從而獲得該房產(chǎn)的所有權(quán)。
二、預(yù)告登記的適用情形
根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十五條，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以按照約定申請不動產(chǎn)預(yù)告登記：
1、商品房等不動產(chǎn)預(yù)售的；（購買期房的情況）
2、不動產(chǎn)買賣、抵押的；（主要是二手房買賣或現(xiàn)房抵押的）
3、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的；（以期房辦理按揭的，保障債權(quán)人的權(quán)益）
4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
我們在生活中購買開發(fā)商預(yù)售的房屋、購買二手房屋或購買土地等其他不動產(chǎn)，都可以申請辦理預(yù)告登記，保障自己的合法權(quán)益。
三、預(yù)告登記的作用
預(yù)告登記的主要作用是保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，防止“一房多賣”等情形的發(fā)生。通過預(yù)告登記，可以將當(dāng)事人的債權(quán)請求權(quán)予以公示，使其具有對抗第三人的效力，從而保障預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益。
1、防止“一房二賣”：預(yù)告登記后，如果賣家未經(jīng)您同意再次出售房產(chǎn)，這種交易是無效的，不會產(chǎn)生物權(quán)效力。
2、保障交易安全：預(yù)告登記使得您的購房請求權(quán)具有了物權(quán)效力，可以有效防范房產(chǎn)交易中的各種風(fēng)險。
四、預(yù)告登記的法律效力
預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)未消滅且自能夠進(jìn)行相應(yīng)的不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。
我們應(yīng)該注意的一是簽訂物權(quán)變動的協(xié)議，需要在協(xié)議中明確辦理預(yù)告登記的約定。這樣以后辦理預(yù)告登記時不需要單獨(dú)提交“當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定材料”。
需要注意的第二點(diǎn)是預(yù)告登記的有效期。《民法典》規(guī)定：債權(quán)未消滅且自能夠進(jìn)行相應(yīng)的不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)辦理本登記（轉(zhuǎn)移等登記），未辦理的，預(yù)告登記自動失效，將不再享有法律上的保護(hù)。
五、預(yù)告登記的失效
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
需要注意“能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日”，一般包含2層意思。一是房屋具備了辦理轉(zhuǎn)登記的條件，如預(yù)售的房屋已經(jīng)辦理首次登記；二是開發(fā)商已經(jīng)做好物權(quán)轉(zhuǎn)移登記的準(zhǔn)備或已經(jīng)通知業(yè)主。由于轉(zhuǎn)移登記一般情況需要雙方共同申請，如出現(xiàn)一方拒絕配合的情形，也無法辦理相應(yīng)的不動產(chǎn)登記，可以視為未達(dá)成辦理轉(zhuǎn)移登記的條件，預(yù)告登記繼續(xù)有效。但是目前法律尚未做出明確的規(guī)定。
六、預(yù)告登記的法律效力
預(yù)告登記具有以下法律效力：
1、排他性效力：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，他人無法處分該不動產(chǎn)。
2、登記順位效力：預(yù)告登記可以確定權(quán)利的優(yōu)先順序，保障預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先權(quán)。
3、追及效力：預(yù)告登記的權(quán)利人可以追及不動產(chǎn)的實(shí)際占有人，保障自己的權(quán)益。
4、破產(chǎn)保護(hù)效力：預(yù)告登記的權(quán)利具有對抗破產(chǎn)債權(quán)的效力，保障預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益。
七、預(yù)告登記與合同備案的區(qū)別
1、申請方式不同：預(yù)告登記由當(dāng)事人申請，而合同備案是開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)制性義務(wù)。
2、法律效力不同：預(yù)告登記具有物權(quán)效力，具有排他性，而合同備案僅具有行政管理效力。
3、載體形式不同：預(yù)告登記記載于不動產(chǎn)登記簿，而合同備案僅是行政管理部門的備案。
八、預(yù)告登記的辦理流程和申請材料
1.申請：
（1）雙方共同申請：由買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議的雙方當(dāng)事人共同申請。
（2）特殊情形單方申請：預(yù)購商品房的預(yù)售人未按照和預(yù)購人訂立的商品房買賣合同約定申請預(yù)告登記時，預(yù)購人可單方申請預(yù)告登記。
2.提交材料：
（1）不動產(chǎn)登記申請書，申請人身份證明；
（2）預(yù)購商品房的，提交商品房預(yù)售合同；
（3）以預(yù)購商品房等不動產(chǎn)設(shè)定抵押的，提交不動產(chǎn)登記證明以及不動產(chǎn)抵押合同、主債權(quán)合同；
（4）不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，提交不動產(chǎn)權(quán)證書、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；
（5）不動產(chǎn)抵押的，提交不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明、不動產(chǎn)抵押合同和主債權(quán)合同；
（6）簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議的，提交不動產(chǎn)權(quán)證書及相關(guān)協(xié)議；
（7）預(yù)售人與預(yù)購人對預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購人提交相應(yīng)材料。
申請材料中的（2）（3）（4）（5）（6）項(xiàng)，需要當(dāng)事人根據(jù)自己的具體情形，提供其中一項(xiàng)材料。
3.審核：
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將對以下事項(xiàng)進(jìn)行審核：
（1）申請預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的，是否已經(jīng)辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記；申請其他預(yù)告登記的，不動產(chǎn)物權(quán)是否已經(jīng)登記；
（2）申請人與申請材料記載的主體是否一致；
（3）申請登記的內(nèi)容與權(quán)屬來源等登記原因材料是否一致；
（4）不動產(chǎn)買賣、抵押等預(yù)告登記內(nèi)容是否與不動產(chǎn)登記簿記載的有關(guān)內(nèi)容沖突；
（5）不動產(chǎn)已經(jīng)辦理查封登記的，不予辦理；
（6）申請預(yù)告登記的商品房已經(jīng)辦理在建建筑物或者建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記的，抵押權(quán)是否已經(jīng)注銷；
4.登簿：
不存在不動產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的不予登記情形的，將登記事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿，并向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明。
九、結(jié)語
預(yù)告登記作為一種重要的不動產(chǎn)登記制度，不僅是法律賦予購房者的一項(xiàng)重要權(quán)利，也是維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序、保障交易安全的重要手段，能夠有效保障購房者的合法權(quán)益，防范房產(chǎn)交易風(fēng)險。
目前有些地方的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過“網(wǎng)簽即預(yù)告”等新模式，實(shí)現(xiàn)了從合同簽訂到預(yù)告登記的“無縫銜接”。購房人只需在簽訂網(wǎng)簽合同時提交一次資料，就可以同時辦理網(wǎng)簽備案和預(yù)告登記兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，而且辦理過程全部在線上進(jìn)行，無需來回奔波，大大提高了辦事效率。這一新模式的推出，不僅可以提高購房人的辦事便利度，還可以從行政監(jiān)管和物權(quán)登記公示兩方面防范交易風(fēng)險，進(jìn)而杜絕“一房二賣”等行為，更好地保護(hù)購房人的權(quán)益，讓預(yù)告登記制度對權(quán)利人的保護(hù)落到實(shí)處。
建議廣大購房者在進(jìn)行房產(chǎn)交易時，充分了解并合理運(yùn)用預(yù)告登記制度，確保自己的權(quán)益得到充分保障，為您的房產(chǎn)交易保駕護(hù)航。
