關于房價的起起落落，關乎我們每個人未來的財富密碼。今天我們一起來揭開這層神秘的面紗。
冰火兩重天的樓市
首先，讓我們來看看那些讓人瞠目結舌的豪宅市場。在上海，中海·順昌玖里的豪宅一開盤就賣光了，196.5億的銷售額創下了全國紀錄，每套平均4000萬的價格，真是讓人咋舌。廣州的珠江新城僑鑫匯悅臺，每平米36.86萬的天價，是當地普通住宅均價的15倍。北京的萬柳書院法拍房，1.09億成交，溢價率超過40%。深圳灣壹號的二手房價更是突破了40萬/㎡，這些核心地段的資產，資本是追著跑。
對比之下，三四線城市的樓市就像是掉進了冰窟窿。東北的鶴崗，2023年住宅均價跌到了2000元/㎡，5萬塊就能買兩居室。牡丹江的房價比2019年的峰值下跌了35%，成了首個房價“腰斬”的城市。中部的洛陽，新房庫存去化周期長達42個月，開發商為了促銷，連“首付分期+送車位”的招都使出來了。岳陽出臺了“限跌令”，但房價還是連跌了26個月。
背后的動因
那么，這背后的原因是什么呢？首先，人口遷徙的虹吸效應。長三角、珠三角的人口十年增長超過20%，而東北三省卻減少了1100萬人。新一線城市如鄭州、西安在“搶人大戰”中不亦樂乎，但三四線城市的青壯年流失率普遍超過了30%。
其次，資源配置的極化趨勢。全國百強醫院80%集中在一二線城市，985/211高校97%位于省會及以上城市。北京海淀區一年的教育投入就超過了青海全省的財政支出。
再來看看金融屬性的強弱分野。一線城市的住宅金融抵押率可以達到70%，租金回報率2.5%，資本還是把它們當成優質資產。而三四線城市的房產流動性幾乎枯竭，鄭州法拍房的數量三年內激增了5倍。
最后，政策傳導的梯度差異。一線城市限購松動，深圳“認房不認貸”后，周成交量暴漲368%。而三四線的購房補貼政策，效果越來越差，菏澤“農民進城購房補貼”只拉動了0.8%的銷量增長。